房贷按揭成数可以吗?如何选择购房贷款成数和年限?

是指所贷款的额度总额占房款总额的比例。按揭成数=贷款的额度/房款总额等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等如何选择购房贷款成数和年限?

当我们购买商品房办理银行按揭时，需要对房贷成数和年限做出选择。目前商业银行提供的住房抵押贷款的选择余地很大，贷款比例可以从1成到7成，贷款年限可以从1年、5年、10年、20年到30年。



如何选择购房贷款成数和年限?

贷款成数首先要看购房首付时自己一下子能拿出多少钱，将来按月供房的承担能力有多大。贷款成数高的好处是首付的钱较少，可以解决当前家庭财力不足的问题，但将来每个月的还款压力就比较大;相反，选择成数低的贷款首付要求的资金量较高，但以后月还款的压力小。其次要看当前的贷款利率水平、以及资金用于家庭其它投向的收益率，如果其它投向的资金收益率大于贷款利率，应选择较高成数的贷款，这样家庭短期富余出来的自有资金进行其他投资的报酬大于贷款付出的利息，家庭可得到一块超额收益;反之，其他投向的收益率小于贷款利率，则应增加贷款的成数，按照家庭财力实际情况，尽力多付一些首期款，将来可以少付一些利息。最后，还要将银行贷款利率和通货膨胀率进行一下比较，因为房屋本身具有保值增值的功能，一般来说，房屋价值与物价指数应该存在同步的变动，当银行利率小于通胀率时，即实际利率是“负利率”时，投资房产肯定合算，此时应充分利用银行按揭的杠杆作用，选择较大成数的贷款。
商业贷款

贷款金额较高


商业贷款额度高，能较大减轻购房者的房款支付压力。商业贷款还贷年限一般为30年左右，为购房人提供了充裕的还款时间。但银行对于购房人的第三套房不予贷款，且还款利率较公积金贷款稍高。

适用人群：有购房贷款需求且所购房产总价较高、收入较稳定的人群。



公积金贷款

贷款期限长且还款利率优势明显



公积金贷款利率低，还款方式灵活。在三明首次使用公积金贷款，可贷成数为80%；二次使用成数为70%，贷款利率均执行基准。所购房产房龄在40年以内的均可申请，极大满足了购房人的购房需求。缺点是贷款额度最高控制在45万元及对于第三次使用公积金贷款的购房人不予贷款。

适用人群：有购房贷款需求的三明地区公积金缴存者。



住房组合贷款

利率适中，贷款金额较大



三明公积金贷款最高限额为35~45万元，不足部分还可以向银行申请住房商业性贷款，这两种贷款合起来称之为组合贷款。此贷款品种利率较为适中，贷款金额较大，因而越来越多被贷款者选用。

适用人数：所购房产总价高，收入较稳定的公积金缴存者。



住房转按揭贷款

有效降低交易风险


购房人购买尚处在抵押状态的房产，由担保公司代办购房贷款及结清售房人欠款手续，有效降低交易风险，省时省心省力。

适用人群：出售或购买尚有未结清贷款房产的售房及购房者。



商业转公积金贷款

充分利用公积金


对于购房者来说，既买到了心仪的住房，又能享受优惠的公积金政策，便可采用先办理商业贷款，然后转成公积金贷款的方法，省钱又省力，

适用人群：已商业按揭贷款满1年且符合公积金贷款条件的购房者。



个人综合消费贷款
灵活“玩转”不动产


此贷款品种适用范围广，借款人可将现有完全产权的房屋作为抵押物，贷得的款项可用于购车、住房装修等用途。缺点是还款利率较高，一般最长还款时间仅为10年。

适用人群：有房且急需资金用于各类消费或经营的人员。



拆迁安置房装修担保贷款
解决入住新居的装修难题


拆迁安置的新房在两证未办出的情况下，可由担保公司担保申请抵押贷款装修房产，贷款金额最高可达房产评估价值的70%，贷款年限最长可达10年。

适用人群：购买拆迁安置房后，缺少装修资金的购房人。



置换式购房贷款
享受按揭待遇
已一次性付清房款，现有贷款需求的购房者，可考虑办理置换式住房贷款，在还款期限、利率和还款方式上，可享受个人住房按揭贷款同等条件，贷款期限最长可达30年，贷款金额最高可达抵押物价值的70%。

适用人群：购买一、二手房时全额付款、房龄15年以内，且房产证未超三年的购房者。