楼房开盘时怎么选房？一般新房开盘购房流程是怎样的啊？

一般新房开盘购房排号选好房子后要：

1、签订认购书

在商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。

销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。在签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。

2、房屋买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后　30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。

在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

3、签订买卖契约

房屋购买人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

4、办理入住

要签物管合同，办理入住手续：当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

5、办理过户

要办理产权过户、领房产证：后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。一、选房流程是怎样的？
开盘前，开发商会进行购房资质验证，发放选房资格证明，通知开盘选房的时间。然后在规定的一天开发商会安排一个场地让购房者进行选房，选房顺序如下：确定选房顺序→购房者候场→工作人员叫号→等待选房→选房→填写认购书。
1．确定选房顺序
在选房前，先确定选房顺序。目前有两种方式确定选房顺序，一是按照前期排号时，拿到手里的号码顺序进行选房，二是通过摇号的方式，确定谁具有优先入场选房的权利。
举例：第一种方式，小张排号时是第50号，那么在选房当天，他应该是第50个入场选房的；
第二种方式，共有200人排号，小张手上的号码牌为50，摇号的时候，小张被摇到第一个号，那么小张第一个入场选房。
2．候场
购房者先在等候区等待，等候区内有销控表3和房源特点展板，可以及时了解内场的选房情况。如果在选房前没有准备充分，可以看看房源展板，制定备案。
3．工作人员叫号
开发商工作人员会叫号，在上一批入场的购房者选房时，工作人员叫下一批购房者在排队区等待。排队等候的地方，也有一个销控表，购房者及时得知选房情况。
4．入场
在正式选房区域的入口等待进场选房，在这个区域也会有一个销控表2，与销控表3相比，销控表2的时效性较高，选房情况更精准。
5．选房
在销控表1的位置，找到自己想要的房子，然后贴上自己的号码牌，就完成了选房。如果购房者心仪的房子被其他人选走了，可直接从出口出去，找工作人员协商后续事宜。
6．填写认购书
在认购填写区，在认购书上填写相关的信息并签字，意味着这套房就是购房者本人的了。
二、选房需要注意什么？
1．时刻关注销控表
选房场地中会有2－3个销控表。等候区的销控表更新速度虽然略微延迟，但对于场外等候的购房者来说是获得选房情况的唯一渠道。所以，大家在等待时要给自己充足的时间和心理准备，一旦确定心仪房源被选走，启动备案。
2．制定备选方案
从等候到选好房，整个过程时间很短，但是真正的选房时间，作出抉择的时间只有几十秒，留给购房者思考的时间很短。购房者一定要提前做好准备，多制定几套备选方案。
另外，还需要想好，如果想要的房子被别人选走了，是继续选房，还是直接放弃。以防选房当天因为紧张而随便选房，事后又觉得冲动不想要，再退房。一、买房子时注意的事项：
1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的；
2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。
4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。
5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
办房地产权证时应该注意：产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人.
二、购房流程
购买商品房流程第一步：签订认购书
商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。
（3）房价。包括单价；总价。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
（3）房款支付方式。
（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
购买商品房流程第二步：签订买卖契约
购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：
（1）土地使用证号及使用年限
（2）商品房销售许可证号
（3）房产名称及购房人购买房产的类型
（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
（5）房价款。包括单价和总价
（6）付款方式
（7）双方违约条款
（8）保修条款
（9）买方接受物业管理公司管理条款
（10）预售登记
（11）房屋转让
（12）房屋过户
（13）纠纷、争议的解决方式
（14）附件一：房屋户型图
（15）附件二：装修设备标准
（16）附件三：共有共用部位同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。
购买商品房流程第三步：预售登记
买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续
当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证。买房的基本流程就是买房前期的准备工作——选房看房——认购签约——办理贷款——收房验房——装修入住——产权证的办理。在选房前，先确定选房顺序。目前有两种方式确定选房顺序，一是按照前期排号时，拿到手里的号码顺序进行选房，二是通过摇号的方式，确定谁具有优先入场选房的权利。一、什么是认筹？

认筹是开发商在销售楼盘过程中，促销的一种手段。一般情况下，开发商会以购房优惠，如但不仅限于一万抵三万等方式，吸引购房者交一定金额的诚意金。在楼盘正式开盘前，开发商会通知参加认筹的购房者到场，等到项目正式开盘时，具有优先选房的权利。

有些开发商在认筹阶段，可以直接将购房者心仪的房源锁定，等到开盘时，直接进行买房流程，与开发商签订合同。






图为购房者在楼盘项目认筹区等待认筹，认筹时，需要缴纳一定金额的诚意金。



二、什么是排号？

排号是指购房者在开发商集中选房前，确定选房顺序的环节。一般在进入选房阶段时，参加排号的购房者，与没有参加排号的购房者相比，具有优先进行选房的权利。选房顺序越靠前，选到自己心仪房源的几率越大。



三、认筹排号的流程是怎样的？

一个新房楼盘开盘，不同开发商认筹排号的流程不一样。但目前市场上常见的有三种流程：先认筹再排号、先排号认筹、认筹排号同时进行。






图为购房者手拿新房楼盘排号卡的示图，排号卡需要保存好，它是选房时顺序的凭证。



1.先认筹再排号的流程

楼盘开盘前，开发商宣传楼盘，吸引购房者到售楼处→购房者有意向，联系销售人员→办理认筹手续【交诚意金，开发商给收据（协议）】→排号（给你一个数字号码牌）→开盘→确定选房方式（摇号或按照排号顺序）



2.先排号再认筹的流程

楼盘开盘前，开发商宣传楼盘，吸引购房者到售楼处→购房者有意向，联系销售人员→排号（给你一个数字号码牌）→办理认筹手续【交诚意金，开发商给收据（协议）】→开盘→确定选房方式（摇号或按照排号顺序）



3.认筹排号同时进行

楼盘开盘前，开发商宣传楼盘，吸引购房者到售楼处→购房者有意向，联系销售人员→办理认筹手续【交诚意金，开发商给收据（协议）】，同时排号（给你一个数字号码牌）→开盘→确定选房方式（摇号或按照排号顺序）