若贷款本金:20万,期限:15年,按照人行5年期以上贷款基准年利率:4.90%(不变的情况下)采用等额本息还款法,月供:1571.19;还款总额:282813.92;利息总额:82813.92,采用等额本金还款法,月供是逐笔递减的,如第一期:1927.78,随后每期逐笔递减金额:4.54,还款总额:273908.33,利息总额:73908.33。还款利息金额需要根据期限、利率等方式综合来定。贷款20万,20年期限,利息金额根据还款方式不同而不同,通常有等额本息和等额本金还款两种方式,按照图示利率水平,这两样还款方式下利息金额如下:
10年的情形:
由上可知,同等条件下,期限越长,利息越高。
最近有朋友问楼市团长你怎么不更新干货文章了?因为忙着梳理泰国购房的经历,所以干货更新慢了下来,抱歉。感谢一直看我文章的读者,现在,干货来了!购房过程中最大的风险是贷款过户,这一步没有走好,连本金都保不住,妄谈收益。以下我根据朋友的购房经历,以故事的形式告诉大家如何规避陷阱,全文比较长,但是你如果耐心看完,一定收获满满。建议你收藏或转发本文,下次购房之前拿出来看看。
正文
今年下半年,因工作地址的关系,许先生考虑把首套房出售,置换另一套优质二手房。
在该板块找了多位中介后,他和老婆锁定了1套90平方米的小三房,总价270万,并于今年7月23日,在中介门店与卖家签订房屋买卖合同。
由于卖家还有银行贷款没有还清,许先生提前支付了10万定金和70万首付款帮卖家赎证,并备注“涂销5日内过户、出同贷书后再行过户、不可申请公积金贷款”等具体的条件。
根据买卖合同,买方需要在7工作日内,向银行申请按揭,按揭由买卖双方自行解决。当时为节省费用,许先生决定跳过按揭公司,自己找银行办理贷款。在经过对比后,他最终选择了按基准利率上浮15%的农业银行(由于是二套房,同期其它银行上浮20%)。
原本双方约定8月3日办理按揭,但8月2日,许先生了解到汇丰银行二套房利率只需上浮11%,于是和卖家商量申请汇丰银行贷款。谨慎起见,双方同时也继续办理了农行的按揭申请。
8月10日前后,许先生接到汇丰通知,申请被拒。为避免卖家生疑,他没有通知卖家,而是继续等待农行的结果。但后来许先生才得知,原来汇丰银行的客户经理此前已经告知卖家,由于负债过高,这笔贷款通过的可能性不高。
8月14日,许先生接到农行通知,贷款已经审批通过,各项结果都正常,利率上浮15%,未砍额度,贷款总额为房价6成,即162万。
许先生本来以为,搞定最麻烦的贷款,接下来只要缴清税费、办理过户、等银行放款,就能顺利换房。但8月20日,事情再度节外生枝。
原来,农行出具的“审批通知书”,并非盖有公章的“同贷书”,虽然农行方面表示具有同等效力,贷款审批通过的结果真实可信,但卖家对此并不买账,坚持要求看到盖有公章的“同贷书”。办理业务的农行强调,禅城片区的农行情况特殊,从5年前开始,就只能出“审批通知书”。
双方开始“纠字眼”,而在当时签订的买卖合同上,明确规定:“买方需在第1次备齐资料办理银行贷款之日起50天内获得银行同贷书,否则视为违约,需赔偿总房款的10%即27万的违约金。”
交易陷入僵局,买卖双方也开始互相猜疑。
买家认为,既然银行内部系统已经可以查到真实的审批结果,那就具有同等效力,是不是叫“同贷书”根本不重要,卖家故意刁难,说不定是想“骗违约金”。
但从卖家的角度来看,买家在汇丰银行的贷款被拒,已经让他对买家的资质产生怀疑。坚持要看到盖有公章的“同贷书”,完全是出于保障自身权益的考虑。
值得注意的是,该案例中的卖家其实是职业炒家,该房源实际上是挂在他亲戚的名下,也就是说,牵涉任何手续,都需要卖家、买家和“挂名业主”三方配合才能完成,这也增加了事情推进的难度。
由于已经付了80万给卖家,许先生认为自己处境相对被动,如果真的闹到打官司,就算最后胜诉,可能也要耽误两年时间,到时候拿回80万不知道还能买到怎样的房子,刚需根本耗不起。
权衡利弊后,许先生决定马上更换1家银行再次申请贷款。经过托熟人找关系,最终赶在50天的限期之内拿到符合卖家要求的“同贷书”,并于上周末成功完成过户。
干货答疑
许先生的案例并不复杂,但其中涉及到的二手交易问题,确实对其他买家有警醒作用。比如:帮卖家赎证,买家如何降低风险?贷款批不下来,这个锅要谁来背?怎么签合同,才能避免双方事后“纠字眼”?为此,我提出以下有效的应对策略。
▲帮卖家赎证,买家要注意什么?
我咨询了办理二手交易的专业人士,目前赎证主要有4种方式:1、卖家出资;2、买卖双方共同出资;3、买家出资;4、第三方机构垫资。目前市场上卖家相对强势,通常要求买家出资,相当于预支首付款。
但买家出资存在的风险是,如果最后买家拿不到银行贷款,而卖家又已经把钱拿去赎证,暂时还不回来,买家也没办法一次性付款,就容易引发纠纷。
怎么规避这种情况出现?专业的中介会在操作顺序上进行调整。
首先签买卖合同,但只交定金,然后买家向银行申请按揭,通常1-2周可以出同贷书,等出了同贷书,买家基本确定能拿到贷款后,再在银行扣款前1天把赎证的钱打给卖家(中介会提前冻结卖家账户的网银功能,确保资金用于还贷),最后缴清税费、办理过户、等银行放款就行了。
以上的操作顺序应该直接列明在合同里,而具体的时限,比如:什么时候申请按揭,几天内办理过户等也可以约定清楚。但多长时间放款等这种买卖双方都不可控的事情,就不要随便承诺。
通常大家有个误解,以为赎证后才能申请贷款,其实不用,是否赎证只会影响过户,没赎证买家照样能申请贷款,调整两者的顺序,完全可以操作,同时更能保障买家的利益。
但还有个问题需要注意,买家选择帮卖家赎证,就意味着自己只能做纯商贷。因为公积金贷需要提前把90%的首付交给公积金中心托管。(当然,既能出钱赎证,又能给90%首付托管的土豪,请忽略。)
▲拿不到银行贷款,这个锅谁背?
按上述顺序操作,万一买家真的拿不到贷款,那影响的就只是10万定金,对买家来说,风险远远比提前赎证低。着油价的反弹,国内直航的开通,卡尔加里的楼市逐渐回暖!受益于加拿大银行业少有的低利率政策,不少朋友改变了买房不愿贷款的“习惯”,纷纷“举债入市”,尽可能地利用贷款杠杆买房。然而对于每个家庭来说,房贷是一个长期的债务,房贷利息不可能一直处在历史低位,因此合理选择房贷计划,少付利息、早日付清房贷,实现财务自由是每个有房族的梦想。不过您有没有计算过,完成一个房贷到底需要支付多少利息呢?下面咱们通过一个简单的例子来看看在传统房贷中,您到底付了多少利息。
以下是生活在卡尔加里市的王先生的基本家庭财务状况:
王先生选择的是RBC银行的5年固定利率的房贷计划。除去要还清的52万房贷本金,在现在低利率的前提下,接下来的25年王先生竟然还需要支付近20万的房贷利息,更何况央行不可能一直保持低利率,王先生今后实际支付的利息会更多……由于还房贷的钱都来自税后收入,假设王先生和太太收入的税阶是30%,这意味着为了还清这72万(本金+利息)房贷,王先生的家庭收入需要达到近103万,真是不算不知道,一算吓一跳……
利息惊人,怎么才能少付息,加速还清房贷呢?
这些年王先生一家支付了不少利息,但作为自住房,房贷利息通常不能抵税,除非房产属于投资用途。因此尽可能的少付利息成为每个有房一族的目标,那么除了将还款频率由按月还款改为双周还款、偶尔向房贷中一次性供款外,是否还有别的、更好的办法呢?市面上除了传统房贷计划以外,其实还有更好的房贷产品,下面我们就介绍一款已推出近20年的“革新型房贷”计划。
“革新型”房贷
如上图所示,如果王先生一家选择的是“革新型”房贷,在不多供还贷款的前提下,他不仅能将还清房贷的时间由25年缩短到15年(缩短近10年),还能节省多达12万多的利息。相信大多数购房者和王先生一样,选房贷时只比较哪家银行的利率最好,却从未计算过接下来这些年要付多少利息,需要提醒大家的是房贷供款的前几年利息大多高于当年应还的本金,所以一定要慎重选择,并且长期规划一下适合的房贷计划。据统计目前已经有超过10万个加拿大家庭选择了这款“革新性房贷”,但还是有不少家庭可能从未听过这种房贷。
贷款20万买房可以吗?买房贷款20万,20年或10年还清,分别需付多少利息?
贷款20万买房可以吗?买房贷款20万,20年或10年还清,分别需付多少利息?
来源:涿州房价网 2020-11-27 浏览量:374
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