购房抵押担保可以吗?正在抵押的房子能买吗？

不可以的。
一、抵押是担保的一种形式，在房产抵押登记期间，是无法办理过户的，如果只是签订了一份买卖合同并未过户，又能优先保证抵押权，这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。所以，在司法实践中对于这种情况的合同效力和操作，实际上并不是一律认定无效的。
二、相关法律条文
1、优先保护抵押权。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
2、代替债务人清偿债务，消灭抵押权。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。按揭没还完的房子是可以用于抵押贷款的，这种行为就是房产二押，是需要申请的，具体能不能申请通过，需要结合个人的情况（与借款人的年龄、还款能力、薪资水平等相关）。

二押跟第一次申请房贷的情况差不多。一样要走正规的审核流程和借款人的情况评估程序。但由于房价变动太大，房产二押会增加银行的风险，因此抵押率会比较低。所以具体银行给不给贷款或者能贷到的最高额度是多少，还需要到银行的网点咨询。

另外要注意的是：某些银行有规定，二次抵押贷款办理条件是房产首次抵押必须为本行，在其他银行办理的首次抵押来本行办理二次抵押一律不予以通过。因此您在进行申请时就一定要事先了解下相关银行的要求了。

正在抵押的房子是不可以买的，因为房屋的所有权在债权人手中，现实中的操作手法是买方或者卖方签订协议后，一方先自行从债权人手中解押，之后双方再继续交易。



扩展资料
抵押特征

(1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。开发商弄虚作假售卖已抵押的现房

为何能过网签？





问焦点、问真相、问冷暖，这里是《社会纵横》，我是慧媛。昨天，我们报道了肇庆市广宁县万丰现代城，将房子确权并抵押给了银行后，隐瞒购房者售卖现房，致使一众业主不仅多年都无法将房子过户到自己名下，且房屋已经被银行查封多年，业主们害怕会失去房产，从2015年至今，业主们跑遍了当地信访、住建等有关部门进行投诉，那么，结果又是怎样呢？今晚，我们接着说。



业主温先生

如果知道的话

我们绝对不会买

你再便宜十万八万

我也不会买这个房子



事实上，高先生等业主们所购买的商品房，早在他们签订购房合同之前，就已经被开发商偷偷办理了不动产权证并抵押给了银行，然而蹊跷的是，这些房子既然已经被确权、出证，还被拿去抵押给了银行，那么，为何能够顺利通过网签呢？



业主高先生

（销售）帮我做了网签

我才交那个房款给它（开发商）的



当记者打开广宁县的网签系统官网，高先生等业主确实同广州华鸿房地产开发有限公司购买了相关的商品房，在网签系统上全部显示——已签订。随后，记者来到肇庆市广宁县住房和城乡规划建设局了解情况。



肇庆市广宁县住房和城乡规划建设局

房地产管理股股长冯远清

这个房产证就办给了它（开发商）

它（开发商）就第一时间去抵押

抵押以后

我不知道它是通过什么办法

可以网签出去

现在就是在查这个啊



广宁县住房和城乡规划建设局房地产管理股的冯股长也始终解释不出，为何那些房子被开发商确权后拿去抵押的情况下还能顺利通过网签。



广宁县住房和城乡规划建设局

房地产管理股股长冯远清

这个也可能是（网签）系统有漏洞



真的仅仅是网签系统的漏洞吗？在广宁县综治信访维稳中心，副主任伍庆瑞又是另一番说辞。



肇庆市广宁县综治信访维稳中心副主任伍庆瑞

只能（说）在开发商

跟管理部门（住建局）的问题了

它是办了证才去银行抵押嘛

办了证你（住建局）应该有档案的嘛

有记录的嘛



然而，当记者再次来到广宁县住建部门了解，这些房屋被开发商确权办证后是否有记录备案时，房地产管理股的冯股长却避之不谈，随后又声称，开发商在网签后，没有及时将合同拿过来盖章备案，才导致他们无法及时了解到开发商的违规行为。



广宁县住房和城乡规划建设局

房地产管理股股长冯远清

他签了（合同）以后

拿过来我们备案

备案我们有（盖）一个章

如果他拿来

我们一个月就可以发现

你这个房是这样哦



而有业内人士告诉记者，开发商之所以能违规操作，正是利用了网签系统的漏洞及监管部门的疏漏。



业内人士郑大源

作为二手房的话

抵押的状态下是可以做网签的

对于买家来说

是有点侵害买家利益的隐患



只要开发商提前将商品房确权并办理成自己名下的房产证，那么在交易市场上，这些房子严格意义上来说都是“二手房”，而“二手房”在销售时是可以进行网签，倘若监管部门不及时跟踪房产信息，购房者便极其容易掉进开发商的陷阱。那么既然有关部门已经认定了开发商的行为是弄虚作假，那么，此事能否解决呢？



肇庆市广宁县综治信访维稳中心副主任伍庆瑞

你们这个问题呢自今年9月13日起，万州全面落实重庆市国土房管局、市金融办、银监局发布的《关于进一步规范不动产抵押登记书证明收执有关事项的通知》，不再收存应由抵押人持有的不动产权利证书，且部分银行已经收执的不动产权利证书的退还工作已逐步展开。








收执房产证带来诸多不便


关于“不再收存、退还购房者的不动产权利证书”这一利好政策的落地，老百姓到底有何获益？记者日前走访了万州区不动产登记中心。



“生活中，经常有需要用到房产证的地方，你光拿个黑白的复印件，有时人家都不搭理你，说服力不足呀？”不少前来办理业务的市民表示，城市落户、小孩上学居住证明，以及需要资产证明的情况很容易遇见，要么别人不认复印件，要么到当地的房管部门开具手续不够方便。



不仅如此，此前有媒体报道，重庆渝北有家人在信用社贷款购房，辛辛苦苦几十年把贷款还清，以为终于可以拿回自己的房产证，结果因为信用社的变更调整，抵押的房产证不知道归属去向，相关人员找不到。为此，类似为房产证问题困扰的事情成了老百姓的一块心病。



购房者享有房产证有法可依


今年8月，重庆市国土房管局、市金融办、银监局发布《关于进一步规范不动产抵押登记书证明收执有关事项的通知》，明确表示，按照《物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规、不动产登记机构根据不动产登记簿依法向不动产所有权人或者使用权人核发的《国有土地使用证》《集体建设用地使用证》《房屋所有权证》《重庆市房地产权证》或者《不动产权证书》等权利证书是不动产所有权人或者使用权人享有该不动产物权的合法凭证，应由该不动产所有权人或者使用权人持有，任何单位和个人不得收执。







不动产登记机构根据不动产登记簿依法向抵押权人核发的《土地他项权利证明书》《重庆市房地产权证(抵押专用)》《重庆市土地房屋预告登记证明》或者《不动产登记证明》等证书或者证明，以及加盖了抵押登记专用章的抵押合同是不动产抵押权的合法凭证。



退还工作持续开展市民莫着急


因此，新办理不动产抵押登记的，抵押权人不得以任何理由和形式收执应由抵押人持有的不动产权利证书，不动产登记机构也将不再在不动产权利证书上记载抵押信息，市民拿到的房产证将没有其他无关符号。文件中提出，银行已经收取的房产证，要逐步退还给购房者。记者了解到，自工作开展以来，万州区不动产登记中心规范执行相关政策，并召集各主要银行进行宣传，现中国建设银行重庆万州分行率先开展退证工作，其他银行也正在进行准备工作，预计从明年开始分批次通知购房者领回不动产权利证书。



万州区不动产登记中心相关工作人员提醒，需要办理不动产权利证书退还手续的购房者不必担心，退还工作将按照进度一步一步来，有急用的市民可与抵押银行衔接。