土地出让金是什么?什么情况下收取土地出让金?

　土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》自2002年7月1日起施行后，各城市一级土地都是通过招拍挂方式出让，在公布的起始价和最终的成交地价款里就包含了出让金。土地成交后，政府在扣除了相应的出让金后余款返还给土地提供方。而作为开发商从招拍挂市场拿地，就不需要区分这两者的差别，估算成交总地价款就行了。很多城市的土地拍卖公告也特别注明了这一点，那就是地价款里已经包含出让金。
地价款付清以后取得土地使用证，如以后有使用者改变土地使用性质，增加年限等情况才会涉及到补交出让金。肯定会受影响的，如果你交了土地出让金，你的土地使用权来源就是国有出让，在房屋征收拆迁时就要看出让期限是否到期，不到期就属于政府提前收回出让土地，会按《国有土地出让、转让条例》的规定进行土地补偿；如果你未交土地出让金，你仅享有房屋所有权，不享有土地使用权或你的土地使用权就是国有划拨，那么在房屋征收拆迁的时候土地就是无偿收回，仅是对房屋评估价格进行赔偿。
目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。

在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。

1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；

1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。土地出让金计算方法：

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。