个人住房抵押贷款必须二套房么?单位房子抵押贷款后再买房算二套住房吗？

可以，但不能以房贷名义抵押，如果是以买房为名是不能抵押贷款的，可以做消费贷或经营贷。二套贷款首付70%，利率上浮1.1倍。
追问能啊。不过有两个条件你必须满足：就是你现在还月供的这套房子，不能有不良的信用记录，即有逾期还月供的情况发生。否则的话，无论哪个银行在你办理第二套住房贷款时，要去查询你是否有信用不良记录，如果有的话，都不会批准你的第二套贷款的；另外，你的经济条件要允许，即你在还清第一套住房贷款时，剩下的收入能够支付第二套贷款，并且要有一定的剩余以供自己的生活消费。如果的不能达到这两个条件的话。很难被批准。单位房子抵押贷款后再买房算二套住房的。
二套房界定标准：
一、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查到房产，再贷款买房——算二套。
二、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征集系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算二套；
三、全款买过一套房，通过房屋登记表系统能查询到房产，贷款买房——算二套。
四、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。五、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房——算二套。
六、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。
七、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。
八、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。
九、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。
十、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。长时间以来，血拼哥收到很多粉丝提问类似的问题。无论是后台留言还是小助理微信群，甚至是在1039广播现场，大家问的更多的还是关于“二套”以及“是否有购房资格”的话题。



那么今天，血拼哥就来系统性地解答一下大家的疑惑！



首先给大家讲个实例，看看有没有类似情况的朋友。





小助理的同事离婚了，本来就有很深的怨念，但是最近又出了一件让她更堵心的事！



因为名下没有过房产，30大几失婚女青年准备自己贷款购置一套大一居，打打气准备重新来过。千挑万选，好不容易看上一套价格、位置都合适的限竞房，没想到，她现在贷款买房已经算二套了！不仅利率优惠没有了，首付都超预算了！



夫妻原本就是普通家庭，男方名下有一套正在还贷的外地房，结婚为表心意，加上了女方的名字，谁知新政说来就来，离个婚，连房子都不让买了（首付60%，远超预算）！



小助理只能安慰她，再等等，离婚一年以后再买吧。

因为北京市新规：离婚一年内贷款买房的，商贷和公积金贷款都算二套。而且，就算俩人名下都没有房产，离婚了想买房，还是得等一年！



此外，后台的问题也是五花八门：



“我贷款还完了，还算二套吗”



“在外地买的房，也算二套吗”



“假离婚还管用吗”......



其实大家记住一句就够了：



不管你在北京还是外地，只要买过房或有过房贷，不管房子有没有卖掉，在北京再买房都算二套！

特别注意，这里说的住房也包括商住房！北京的、全国的商住两用房也占北京购房名额了！







如果这样的解释还嫌太抽象，血拼哥再举几个例子解读一下：



1、买过房，卖掉或者还完贷款，北京再买算不算二套？

算二套。

①在北京买过房或有过贷款，不管房子在不在名下、贷款是否还完，再买都算二套。

②在外地买过房或有过贷款，实际认定的时候，重点看有没有“记录”。也就是说，如果你在家乡有过贷款记录，或者你在北京周边购置过房子有过贷款记录，也是二套。

2、全款买的房，卖掉之后再买算不算二套？

算二套。

3、夫妻共同贷款买的房，卖掉再买，算不算二套？

算二套，而且夫妻双方都有过了贷款记录，假离婚再买，也算二套。

4、假离婚还有没有用？

你的“假离婚”有没有价值，分两种情况：

①算二套：夫妻共同购买的，不管是全款还是贷款，都算二套；

②算首套：以夫妻一方的名义购买、贷款的，假离婚后，另一方有购房资格，再单独购买的话，是算首套的，但是有时间限制。



5、准备结婚，还没有领取结婚证，一方名下有房产和房贷未还清,另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，算二套吗？



算二套。因为二人因共为产权人，从银行按揭贷款买房算二套。



6、婚后双方共同贷款购房，离异后房产判给一方，另一方再申请贷款购房，算二套吗？



算二套。只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方,另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。北京市出台公积金新政：普通商品房住宅首付从20%提升至35%；二套房由“只认房”升级为“认房又认贷”，额度从80万降低至60万元。新政策还提出：贷款额度与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算；最高可贷120万元，前提是缴存超11年。按照新政，有1笔住房贷款记录；在北京市仅有1套住房；有1笔住房贷款记录、在北京市有1套住房，且为同一套住房——按二套房贷款政策执行。在北京市有2套及以上住房；有2笔及以上住房贷款记录；有住房贷款记录及在北京市有住房，且非同一套住房——均不予贷款。此外，最高贷款期限由70周岁变为65周岁。关于新政目的，《通知》解释称，是为了坚持“房住不炒”定位，引导市民合理住房消费，支持市民的基本住房需求，抑制投资投机性购房行为。



“预计四季度北京房地产市场的情况不容乐观。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。他告诉财新记者，公积金制度设计的本意是以较低的利率减轻购房者的还贷压力，因此购房者多使用公积金贷款和商贷的组合模式。但当前商贷保持紧缩，购房者的购买力本就受到制约，公积金政策调整不仅影响刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”，进而影响中高端改善市场。多名分析人士表示，此次新政调整对刚需打击最大，刚毕业、家庭经济实力较弱的年轻人尤受冲击。政府的意图或是引导刚毕业的人多租房，落实购租并举制度。但租赁需求增长，或进一步加重租赁供求不平衡的现状。

……

（以上为内容节选，阅读全文请订阅）



北京市出台公积金新政：普通商品房住宅首付从20%提升至35%；二套房由“只认房”升级为“认房又认贷”，额度从80万降低至60万元。图片来自视觉中国

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