二手房二套首付多少?买二手房，首付应该交多少？

可以贷款。首付3-4成，商业贷款利率1.15倍。
二手房根据商业贷款和公积金贷款两种情况，首付比例分别如下：
一、买方商业贷款购房：
1、买方选择商业贷款购买首套住房，最低首付比例为房屋评估价的30%，最高贷款比例为70%；
2、买方选择商业贷款购买二套以上住房，最低首付比例为房屋评估价的50%，最高贷款比例为50%；
二、买方公积金贷款购房：
1、买方选择公积金贷款购买首套住房，最低首付比例为房屋评估价的20%，最高贷款比例为80%；
2、买方选择公积金贷款购买二套住房，最低首付比例为房屋评估价的40%，最高贷款比例为60%；
3、买方购买三套及以上住宅以及购买商业用房无法使用公积金贷款。房贷首套房首付比例为20%-30%，二套房首付比例为50%-70%，执行利率为基准利率的1.1倍。各地区首付比例会有差别。
一手房按揭套次、实际按揭利率、按揭成数及按揭年限最终以银行审批为准;(一般情况下：首套房贷，普通住房首付不低于30%，执行基准利率;二套房贷首付均不低于60%，执行基准利率上浮10%;三套房不准入
目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。
而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。
一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。二手房的首付与首二套、普通住宅还是非普通住宅有关。商贷购买首套普通住宅首付需35%，首套非普通住宅首付需40%；二套普通住宅首付需60%，二套非普通住宅首付需80%。



一、买二手房，首二套应该如何认定？

3·17新政重新确定了商贷首二套的认定标准、首付比例以及贷款年限。首二套认定标准：“认房又认贷”。

认房：认北京的房；认贷：认全国的贷款（商贷+公积金贷款）



商贷购房政策变化

首套：在京名下没有住宅，全国范围内无住房贷款记录。

二套：认北京的住宅，认全国的住宅贷款记录。即北京已有一套住房，或北京无房但全国范围内有商贷或公积金贷款记录的，均被认定为二套。

注意：

（1）已结清的贷款也算有记录。

（2）离婚一年内贷款购房一律算二套（包括商业贷款和公积金贷款）。具体银行细则暂时没有公布。一年内有离婚记录，多数银行是指离婚时间在2017年3月23日后，部分银行会考虑网签时间，具体以银行的实际政策为准。

举个例子：

小王在燕郊用商业贷款购买了一套住宅，且贷款已结清。那么，在京购买住宅算“二套”。

二、普通住宅与非普通住宅如何认定？

以下三条标准全部满足即为普通住宅，反之为非普通住宅。

1.容积率在1.0（含）以上；

2.建筑面积在140平方米（含）以下；

3.单价不超过最高限，或者是总价不超过最高限，满足其一即可。

普通住宅单价与总价标准图示



普通住宅单价与总价标准

注意：公房一般为普通住宅，但是对于超过140平米的公房，大部分银行算普通住宅，具体每个银行有差异。

三、举个例子计算

单身的小王名下在北京无房无贷，但是在河北有一套住房且贷款未还清（征信中只显示这一次住房贷款记录），现准备购买一套位于五环内至六环之间的60平方米、网签价370万元（评估价＞网签价）、成交价为400万元的普通住宅，首付最低多少？

二手房最低首付计算公式

二手房最低首付=成交价-网签价×可贷成数（评估价＞网签价）

由上文可分析出：

小王有贷款记录，因此在京买房算二套，且为普通住宅。最低首付为：

400-370×（1-60%）=252万元

二手房首付不仅与首二套有关，还与房子是普通住宅还是非普通住宅有关。

资料来源：北京市住房和城乡建设委员会据多方信源再三确认，此前工商银行紧急通知：
第一：个人二手房首套贷款最低首付成数比例调整为50%，二套最低首付比例为60%。此政策最低首付比例执行区域为合肥市全辖（含四县一市）
第二：利率定价首套上浮20%，二套上浮30%
第三：受理房龄原则上控制在15年之内。本次个人二手房贷款首付比例标准调整自2018/9/15日正式执行。消息属实！



早在月初，便有合肥某大V爆料过，9月3日之后，合肥会大规模出现四大行贷款新规定。果然，从最新超级大行工行信贷业务部资料来看，变化巨大！











大致内容如下：

一、果然二手房首套首贷最低首付50%，二套最低首付比例60%。

二、土地性质为划拨的二手房贷款最低首付比例60%。

三、执行地区为合肥市全市（含下面四县一市）。

四、公积金二手房组合贷不变。

五、二手房首套利率上升至20%，二套利率上升至30%，已结清的二套房贷利率依旧上浮30%。

六、二手房房龄不超过15年，且具有规范的物业管理和成熟配套，特殊情况需上报市级支行审核。

七、二手房贷款额度超过100万要先严格内查其真实性和借款人还款稳定性。

八、严禁受理城中村、小产权、待拆迁的独立商住一体化二手房；

谨慎受理老旧小区、无电梯多顶层复式。临界房龄、低端特大户型二手房，并在首付和利率政策基础上再提高首付成数和利率！

九、9月15日起执行。





二手房放款时间大大延长








某房产大V：



目前合肥市，成交较大的二手房中介公司，成交待放贷款，已经超过22亿元，如算上小规模中介公司，目前积压的二手房贷款可能高达30亿余元，目前从成交到拿钱周期，可能已经突破5个月。二手房成交，预计后期，会受到银行信贷的锁链掣肘。买卖二手房，放款问题，一定要引起重视。



专业一线不愿意透露姓名的人士告诉我，现在二手房贷款滞压情况非常非常明显，目前中介处理的主要纠纷即是下款问题纠纷。而且两个超级大行正在酝酿二手房首套房五成，二套房六成首付！鉴定标准:是否有过贷款记录。另外，原则上，二手房房龄，达到15年（以前是20年），想办按揭，就需要跟领导申请了。



就此传闻，小编特地打电话询问了各家银行和房产中介的朋友问了一下，得到信息基本一致！



早在上个月小编一位朋友便向我吐槽求教，说她在肥东买了一套婚房，过年买的，至今已过大半年未办理完贷款，而利率已经由9折上升至上浮15-20%，成本陡增数十万，但是却束手无策，而据链家地产消息称，目前合肥二手房市场上等待放款少则3个月，多则半年已经是常态，还有多少业主已经签订合同等待放款是未知数，但利率不断上浮，带来的是成本剧增和身心俱疲，刚需一族只能硬挺着。



利率一直在上浮没完没了


1三县也不能幸免







肥西某支行最新房贷政策：



二手房

首套房：首付50%，利率上浮20%；

二套房：首付50%，利率上浮30%。

二套房认定标准：名下有贷款记录，无论是否结清。



一手房

首套房：首付25%，利率上浮20%；

二套房：首付35%，利率上浮30%。

二套房认定标准：名下有贷款记录，无论是否结清。



2四大行有贷款记录，利率就上浮30%





小编从工行内部消息得知，二首套首付比例调整至30%，首付比例上浮至6成！房贷利率还要上浮的还有中行，首套房利率上浮至20%，二套房上浮至30%。









3假离婚也不能幸免



以前不少家庭为了购买二套房，采用“离婚”的方式，为获购房资格、降低购房成本。在买房热潮当下，用假离婚来规避限购、限贷的现象已屡见不鲜。



合肥银行机构出台的应对举措，假离婚这招如果赶时间，那这条路基本上就废了……







目前合肥16家银行包括交通、浦发、渤海等十几家银行都表示，离婚者半年内不给贷款，而此前某银行还有政策是说离异人士购房只是首付比例升至40%，现在不管是不是真离婚还是假离婚，这个口子已经彻底堵上了。



交通银行：对于刚刚离婚的买房人，将不会给与贷款。至少离婚得到半年的时间，才会给与贷款。”



招行最新政策对单身和离异首付要40%。也有银行表示，只要离婚等证件齐全，还是可以办理贷款的。



浦发银行、渤海银行等多家银行虽然没有明确表态离婚短时间内不给贷款，但都向小编表示：“今后刚离婚的买房人向银行贷款，将会对离婚材料进行严格的审核，审核不通过的一律不给贷款。”



此次新政执行会有以下影响：

1.靠“假离婚”去获得首套房的购房资格，显然已经行不通了。这次很多可以以离婚变成首套房的购房者，在新政下，会变成上浮30%。离婚买房的成本急剧增加，半年时间“假离婚”变“真离婚”概率加大，这对于炒房行为也将是一定的打击。



2.此举无疑在打击假离婚方面有显著效果，但同时可能也会误伤一部分刚改人群。二胎政策放开后，合肥市场上出现很多刚改人群，原有的房子不够住，不得不卖出原有的住房，置换购置更大的住房，但是贷款按照新政后，房贷利率将上浮30%，无疑对于刚改人群将增加不少购房成本。










事实上，随着楼市调控持续，网签也受限，而不通过网签就不能办按揭，开发商就拿不到按揭款。总的目的还是要回归“房住不炒”的调控理念上！



根据合肥各大银行目前的情况来看，房屋贷款收紧已成趋势。首先要说的是，二手房的贷款首付比例和新房，是没有区别的；



一般执行的是，首套房30%首付，二套房40-70%都有可能，各地执行不一样的比例；



购买二手房，贷款的比例，不是按照成交价来计算的，为什么呢？



那又是按照什么价格来计算的呢？



因为成交价有可能，是一个虚高或者虚低的一个价格，大多数都会为了避税，选择把交易价格故意签订的低于市场价格，于是二手房的实际成交价与签订合同的价格，一般是不具备官方认可的；



也不符合市场规律，不符合实际情况，于是就出来一个新的价格体系，那就是评估价格；



买卖二手房，都要经过评估机构对价格进行一个客观的评估，这个评估价格有什么意义呢？



二手房交易，所有和官方的一些关联，都是按照评估价格来进行的；



第一：评估价格，都有哪些作用？



一是交税；



交税按照评估价格进行，还有房改房，缴纳土地出让金也是按照评估价格；



二是银行按揭贷款；



按揭贷款的首付比例，一套房就是评估价格的30%首付比例，这个30%是指的评估价格；



三是这个评估价格，一般的时效，是一年；



在一年内，这个价格同样具备有效范围内，是指的再次交易，或者低押贷款等等；

第二：二手房的首付，是怎么计算的：



二手房的首付，分为两个算法，一个是按揭的首付，一个是实际的首付；



比如，一套房的实际成交价格100万，但是评估了80万，这个首付是多少呢？



首付款：就是实际成交价格，减去贷款的额度，剩下的就是实际首付的额度；



假如80万，算作首套房，首付比例30%，那就是贷款额度就是80万的70%，那就是56万；



实际的首付，就是44万，而不是传统意义上100万的30%，得出的30万，明白吗？



一算就明白了，若是二套房，就往进套一下，就可以了！



第三：二套房，是按照什么划分的呢？



目前是认贷不认房，只要你在银行没有贷款，那就是一套房；



若是您贷款过一次款，已经换完了，也属于一套房；



当然，您贷过一次款，不论是公积金还是商业贷款，还没有还清，那就属于二套房了；



二套房的首付比例，可能会很高；



那么，二套房，和一套房，都会在哪些方面，有变化呢？



一是首付比例上的变化，公积金二套房首付最低比例30%，商业贷款40-70%都有可能；



二是税金上有一些变化；



二套房的税金比例，一律都是3%的交易税；



卖家是二套房的话，还有1%的个人所得税需要缴纳，切忌了哦？



卖家的房子不满两年，还有一个增值税5.5左右吧；



最后提醒一下，哈：



买二手房不是那么简单的一个事情，需要了解清楚政策，中介费，首付比例等等；