商住两用房好吗?商住两用房和普通住宅买哪个好?

不同处:

1、商住两用房的优势：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。

2、商住两用房不能户口落户、没有学区派位，首付较高50%、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年。

交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款高可达8成30年，但对商务办公房一般高只有6成10年。

3、未来使用费用不确定。商住用房如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

3、贷款条件的限制。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。　第一，商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。
　　第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。
　　第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
　　第四，选择新型“商住两用房”
　　现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。一、商住两用房的定义

商住两用房,既可以居住,又可以注册公司办公,土地使用年限一般为50年。

二、商住两用房优缺点分析

优点:

1、可以注册公司,既可以居住又可以办公。

2、购买时没有限制,不限购不限贷,再买住房,还是按照首套房来算。(PS:个别有特殊政策的城市或区域除外)

3、小户型,低总价。

4、地理位置一般都比较优越,周边的配套比较完善。

缺点:

1、首付比例高,需要5成首付。

2、不能使用公积金贷款,只能采用商业贷款,贷款年限最长10年,月供压力大。

3、产权年限只有50年,《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期限满后,可自动续期。而非住宅建设用地土地使用权到期后,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。

4、不能落户,也没有学区划分。

5、商业用电用水,未通燃气,不能使用明火做饭。

6、商和住结合,进出人员杂乱,商户营业时间晚,会严重扰民,且存在消防安全隐患。

7、公摊大,实际使用率低。

8、升值速度慢,后期转手卖出各方面的税费比较高。

三、商住两用房值得买吗?

商住两用房值不值得买,具体要看买房的需求和目的。

1、从注册公司办公的角度来看,购买商住两用房还是非常不错的,适合年轻人创业。一般来说,商住两用房处于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品质也不错。

2、从住的角度来看,其居住的舒适度是比较低的,且生活成本也比较高,并不划算,不适合长期居住。

3、从投资的角度来看,投资商住两用房是具有较大的风险的。房产投资除了土地本身的升值带来收益外,另一部分收益就来源于房租。但对于投资客来说,最终能实现现金收益,转化成人民币,才算是完成投资。这个时候,就要判断楼盘日后的变现能力,是否好转手卖出了。交通的优势(是否靠近地铁或临近主干道)、社区环境优势(楼盘品质、物业服务、配套等硬性条件如何)、生活配套优势(休闲、娱乐和购物是否方便)、价格优势(是否可以在区域内形成价格优势或者性价比优势)。

购买商住两用房,要对商住两用房的优缺点有一个清晰的了解,并结合自己的目的和需求来判断,到底要不要买,值不值得买。当然是住宅好啊，虽然它价格会比较贵，并且现在商住两用房可是在被限制交易之中，因为诸多城市都开始对“类住宅”进行整顿，而商住两用房就属于此范畴。
因此，现在买商住两用房的风险比较大。