二手房产权年限重要吗?二手房房龄到底有多重要?

现在很多人购买了二手房后，都会在纠结二手房的产权年限，因为产权剩余年限决定着房屋所有权年限。如果二手房房龄太老，就没有购买的可能性，因此银行不会放贷，再转手不容易。那么，二手房的产权年限如何算呢?

二手房产权年限计算?

通常讲二手房产权年限，指的是该套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市场上主流的房子有商品房、经济适用房、两限房、老公房。商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起。住宅的产权年限可以查看自己的产权证，而土地证则可以看出土地剩余使用年限。

在这几类房子中，商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起的，而老公房的产权是从交土地收益金开始计算的。那么这些房子在二手房市场出售后，该怎么算剩余产权年限呢?

房屋的产权分为房屋所有权和土地使用权，其中房屋所有权是永远的，只要房子不倒，你就一直拥有它;土地使用权是有时间限制的，这跟土地的性质直接挂钩，一般分为40年、50年和70年。人们常提的产权年限也是指房子的土地使用年限。

一套房子的产权年限是怎么计算的?

不同的房子，产权年限有不同。

1、商品房、经适房和两限房

它们的产权年限是从开发商拿地之日算起，准确地说，是拿到国有土地使用证那天算起。举个例子，开发商2005年拿地，购房者2010年入手，那么这套房子的剩余土地使用权也就67年了，土地使用权到期时间是2000+70=2070年。

2、老公房

老公房的产权年限与以上三种房子不同，他的土地使用年限从名列前茅笔土地收益金开始计算。老房子由于土地使用性质不同，一般上市时要补交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是从本楼栋名列前茅套房上市之日算起的。

举个例子，一个建成于1980年的老公房小区，某栋楼在2000年名列前茅次出现了二手房交易，那么这栋楼的土地使用年限就从2000年开始算起，到期时间是2070年。

虽然经适房和两限房在上市的时候也要缴纳土地收益金，但这两种房子与老公房的土地使用年限计算方式不同，前两种房子是从开发商拿地之日算起，而老公房是从本栋楼名列前茅套房销售之日算起。

二、如何判断二手房的真实年限

1)靠谱的方法：到房产管理部门查档。房屋拿地建房开始，就会有相应的产权部门进行产权登记，房产部门的房屋信息最准确。

2)观察法：这种方法只能大体估计房屋年龄，如果是新装饰过的房屋，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

3)从未转手过的二手房可以查看产权证。从产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是单位房则时间更长，最少往前推两三年时间。

4)签订合同，规定房龄。购房者可以在房屋买卖合同中将房龄以及违约条款约定好，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，要求卖方承担违约责任。不能说不重要，也不能说很重要。前者说法是因为商业用地50年，住宅用地70年，居住时间不一样，如果遇到拆迁可能补偿也有所不同。后者说法是因为就住宅来说，70年的房屋已经属于危房不能居住，要重新改造，即便是框剪结构的住房到70年后会自动续期，大不了交一点点土地使用费。无论怎么说，房屋的所有权是业主的，是永久期限，所谓的房屋年限不过是指土地使用年限而已，如果房屋可以正常使用，任何人无权拆除业主的房屋，即便拆迁，也要保证安置和拆迁补偿如何简单的判断房龄？
一、看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。
二、房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。
三、观察楼道情况，了解户表状况。
四、向邻居或是物业询问房屋情况。
五、查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。
房龄与房东表述不符怎么办？
购房者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。
只要是15年以内的就问题不大，如果超过20年甚至30年的房屋就要谨慎，因为它的土地使用年限不多了，而且房屋设施会老化、出现问题的几率增大。但此类房屋的投资性增加，主要是拆迁的可能性增加，前提是要了解清楚。如何辨别二手房房龄？
辨别二手房房龄，光看房产证是不够的。有时房产证和土地使用权证会无法准确反映房屋的建造年限。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，可能已经转手了两三次。所以，想查真实的房龄，最好不怕麻烦到房管部门查询。
还可以通过以下方法判断房屋的“年龄”
1）墙面
看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信房产中介公司关于房屋年代的介绍。
2）装修
房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。
3）楼道
观察楼道情况，了解户表状况。
4）外立面
从房子的外立面来分辨房龄是个不错的办法，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。1988年以前，房子都不太注重外观，基本上都是水泥外面，即俗称的“涂灰楼”；1988年以后，新建的房子对于外立面的美观开始重视起来；1988年至1992年间，修建的大多采用了石米外墙，凹凸不平的石粒作墙面，灰白相间；1993年至1996年，新建的房子开始用马赛克装饰外墙，房子看起来比较细致、整洁、易清洗；1996年以后至今，各式各样的条形砖开始风行，开发商在修建房子时非常重视外观，近几年推出的新楼盘已有不少开始采用玻璃外墙。
5）内结构
细辨内结构，上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重“厅”的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，新建两房一厅的房子使用面积大约有80平方米左右，讲究“大客厅、一梯两户”，客厅在15平方米左右，周边环境与配套设施较完善。