什么是商住两用房?商住两用的房子和普通住宅有什么不同?

商住两用房因商用土地年限从30年至50年不等，在房屋所有权年限方面与住宅并无差别都是永久的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条和《中华人民共和国物权法》第一百四十九条相关规定，住宅用地的最高年限70年，商业用地40年（有特殊50年限），综合用地50年。

根据《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3赔偿，为住宅的三倍。

不同处:

1、商住两用房的优势：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。

2、商住两用房不能户口落户、没有学区派位，首付较高50%、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年。

交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款高可达8成30年，但对商务办公房一般高只有6成10年。

3、未来使用费用不确定。商住用房如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

3、贷款条件的限制。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。1、房产证没什么大的区别，就是在土地性质上不一样，这也是商住房和纯住宅的主要区别。

商住房顾名思义就是既可以居住也可以作为办公用房的房产，例如商住公寓。对于商住房有两种解释：

一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)。

二是楼下有商业店铺，楼上有普通住房的商住两用楼房。这种宜商宜住的房屋类型，因为具有成熟的商务环境和完善便利的生活设施，所以，很多人愿意购买商住房用于投资。

住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

2、在土地使用年限上，商住一般40年，纯住宅一般70年。

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

居住用地70年;

工业用地50年;

教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；

商业、旅游、娱乐用地40年;

仓储用地50年；

综合或者其他用地50年。

土地使用权包括对土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

3、在日后的拆迁补偿上，商住房没有明确的征用补偿政策，纯住宅则有。

征地补偿标准是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。区别如下：
1.商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年，而普通住宅的使用年限一般是70年。
2.未来使用费用不确定。商住两用型住宅水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
3.商住两用型住宅和普通住宅相关税费存在差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。
4.贷款条件的限制。购买商住两用型住宅大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。
5.对于普通住宅而言商住两用型住宅人防和消防建设标准较高，相对更为安全。