二套房贷款计算可以吗?第一套房是全款，准备买第二套房。贷款怎么计算？

什么是二套房?最开始认定是家庭拥有一套住房后，再买房算二套房。随着国家调控措施的出台，由于购买二套房贷款利率的上浮和首付的增多，对于二套房的认定标准及二套房贷款的计算也就更难。目前，二套房贷款计算器已经成为人们普遍依赖的工具。

二套房定义：

1夫妻名下有一套房但无贷款记录。2夫妻两人只有一次贷款记录并且名下只有一套房。3在有二次以上贷款记录，但都结清或只有一套未结清，必须名下只有一套住房，但此次购房必须是90年以后竣工并且建筑面积在50㎡以上的住房。

二套房贷款计算器，利率如何计算？

按基准利率等额本息还款计算，加息前(基准利率为6.4%)，利率上浮1.1倍，那么，加息后的贷款利率增加到7.26%，总利息增加超过17万元。不仅商业贷款利率，公积金贷款利率也在跟涨。首套房5年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由原来的4.3%上调至4.5%。五年期以下个人住房公积金贷款利率由3.75%上调至4.0%。二套房购房者申请公积金，五年期以上的贷款利率上浮1.1倍至4.95%。

二套房贷款计算器所用公式

一、等额本金计算公式：

每月还款额=每月本金+每月本息每月本金=本金/还款月数每月本息=（本金-累计还款总额）X月利率计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。现在银行对二套房实行的是认贷不认房，全款就是没有贷款，第二套按首套房算，首付三成，利率各家银行不一样，最低差不多是基准利率的9折。

认贷不认房是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有一条贷款买房的信息，贷款还未结清，那么又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。如果已经结清所有贷款，即使买家名下已有一套房，银行业金融机构依然执行首套房贷款政策。如果买家名下已有2套及以上住房并已结清相应购房贷款，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素，灵活把握贷款利率和首付比例。

假设自己名下有套房子且没有贷款，或者已结清贷款，再买房时可以享受首套房贷款政策。但如果贷款未结清，将执行二套房政策。值得一提的是，首套房二套房三套房认定标准都是以家庭为单位的。家庭由三种人组成，本人配偶未成年子女，一个家庭只要有房贷未结清，再买房就叫二套。第三套房也是以家庭为单位。在预算有限的情况下，很多人都会选择先买个小房过渡，过几年经济条件好了再买一套，来改善居住条件和解决孩子上学问题。所以对于很多已经结婚了几年的人来说，眼前最大的问题就是买第二套房。



买第二套房，首付是个大问题。



10月1日房贷新政后调整了最低首付比例，而11月17日，针对高新区南部园区、天府新区成都直管区住房的限购措施发布，11月21日，市公积金新政发布，对最低首付比例也有所调整。



这一连串的新政下，目前在成都买二套房，最低首付到底是怎么规定的呢？



如果你是商贷买房




成都高新区南部园区、天府新区成都直管区以外地区：



10月1日成都限购新政后，成都各城区同一身份自然人、法人只能新购买一套商品住房，二套商品房贷款首付比例不低于40%。



划重点
重重
点


1、新政之前的二套房首付比例是35％，新政后提高为40％。也就是说，同样一套总价是100万的房子，现在就得多准备5万块首付。





2、凡是家庭名下有两笔以上的购房贷款记录没有结清的，都不能再贷款买房。



3、不管之前你有多少套房，新政后你只能再新买一套商品房。（以个人为单位）





高新区南部园区和天府新区成都直管区：



注意，以上的房贷政策涉及的是除高新区南部园区和天府新区成都直管区两个区域以外的范围！



因为11月17日开始，这两个区域的新房实行限购，并且从11月18日起，在这两个地区购买二套房，最低首付70％。



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重重
点


1、根据成都市房管局官网咨询结果，限购政策主要针对新购商品住房，二手房不在限购范围。



2、根据限购新政，除了户口必须在这两个区域，或者在这里工作并缴社保（或纳税）满一年以外，还必须满足目前在限购的这两个区域没房，并且今年10月1号后没在成都主城区及高新、龙泉、新都、温江、双流、郫县、天府新区区域内买过房这两个条件。



那么，如果十一前在市区买了房，现在在这两个区域买房最低首付是多少呢？



如买的房是全款或贷款已结清，现在买新房算首套房，商贷最低首付30％。

如按揭未结清，现在在限购区域买新房，算二套房，商贷最低首付70％。





如果你是公积金买房


根据11月21日成都市公积金新政，目前在成都申请公积金贷款，二套房最低首付40％，在以前最低首付30％的基础上提高了10％。







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1、公积金查房范围为公积金缴存地和购房地，且实行“认房认贷”原则。也就是说，如果在大成都范围内有一套房，且贷款未结清，那么就按二套房算，最低首付40％。



2、如果你第二套房打算买二手房，一定要提前搞清楚该房的房龄，如果房龄在10年以上，首付会提高1成，意味着你得多准备一大笔钱哦！



PS：房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算的，可以去房管局查询。

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以上就是成都目前的购房政策下，关于二套房最低首付的新规定啦。目前有换房或买二套房的打算的童鞋，记得研究清楚再下手噢！