商业贷款二手房可以吗?贷款购买二手房，是先贷款还是先过户？

购买二手房可以申请按揭贷款，一般应具备以下条件：
1、具有合法的身份证件，即具有合法的公民身份;
2、具有良好的个人信用，有偿还贷款本息的能力;
3、同意以自己所购买的房屋当作银行的抵押物;
4、所购买的房屋产权应该明晰，可进入房地产市场流通;
5、所购房屋不在拆迁公告范围内;
6、需要在建行开户，并存入足够的首期款;
7、申请贷款时没有任何不良信用记录;
当然，除了上述提到的几点外，申请人还需具备银行规定的其他事项所要求的条件，否则同样也可能遭拒绝。
二手房按揭贷款需要准备的资料：
1、借款人合法有效的身份证件；
2、借款人经济收入证明或职业证明；
3、借款人家庭户口登记簿；
4、有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；
5、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；
6、所购二手房的房产权利证明；先贷款后过户

流程：前期看房签合同等等------审批贷款-----贷款审批通过-----双方赴房产交易中心审税-----税1务审核通过----双方交税并办理产权过户手续

（此时，一并办理抵押登记）-------过户后20天领取房产证及抵押证-----抵押证送银行-----银行在贷款合同约定期限内发放贷款。

在办理二手房买卖手续的过程中一般都是先办理贷款在办理过户手续的，如果是一次性付款，就需要注意资金的安全问题，尽量将房款的给付放在产权过户之后再进行，或可以用提存的方式办理房款的给付，以尽量降低风险。买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，买卖双方能一手交钱一手交房。

申请贷款应提交的资料：

（1）身份证件；

（2）借款人偿还能力证明材料；

（3）合法有效的购（建造、大修）房合同、协议或（和）其他批准文件；

（4）首付款证明材料；

（5）贷款担保材料；

（6）贷款行规定的其他文件和资料。　　买二手房可比买新房复杂多了，交易的各个环节都需要亲力亲为，其中，过户又是重中之重，稍不注意就可能弄得个钱房两空哟。

　　过户是二手房买卖的最后一个环节，过完户房子才算是真正的买到（卖出）了。所以，无论是买方还是卖房，都必须十分重视过户。

　　一、二手房过户需要准备哪些材料？

　　1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。

　　2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理

　　该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。

　　4、如果该房产处于出租状态，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。

　　5、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件（加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章）、房屋所有权证等相关手续前去办理。

　　二、过户流程

　　二手房过户流程会根据付款方式的差异有所不同，付款方式一般分为：一次性或分期付款、公积金贷款按揭、商业贷款按揭。废话少说，咱们直接上图。





　　三、二手房过户时要交哪些税费？

　　买家：

　　契税：契税=房屋总价×税率

　　面积在144平米以上的，税率为3%；

　　面积在90平米以下（首套房），税率为1%

　　面积在90-144平米之间（首套房），税率为1.5%

　　交易服务费：住宅3元/平方米；非住宅11元/平方米

　　房屋产权登记费：住宅80元/套；截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。

　　贷款抵押登记费：80元/套

　　卖家：

　　交易服务费：3元/平米

　　营业税：房屋总价×5.6%（超2年免征）

　　个人所得税：房屋总价×1%

　　注：卖家一般都会将自己要交的营业税和个税加到总房价里，其实也就是买方在承担营业税和个税。

　　四、过户过程中存在哪些资金风险？如何避免“钱房两空”

　　二手房过户买卖双方最担心的就是资金的风险问题了。买方担心把钱打给卖方后，房子没过到自己名下。卖方担心房子过户后，钱没到手。但是，这二手房交易又不能真正的做到“一手交钱一手交货”，那怎么办呢？

　　事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。那就是，无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

　　具体操作方式为：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

　　同时，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰，而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行，大家都省事儿。如果放款书没有提前签字，卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“钱房两空”。

　　在买方交了定金之后，卖方就必须把旧房产证押在中介那，以防卖方收了定金就消失。当然，在过户后，卖方如果实在不放心拿不到房款，也可与买方约定在过户后将新房产证押在中介那里，等银行的房款打到卖方账户后再将新房产证交给买方。总之，交易过程中，充分利用中介来确保自己的财产安全十分必要。