预售商品房抵押贷款可以吗?开发商有权将签了预售合同的商品房进行抵押贷款吗

再将土地抵押就是重复抵押了。因为办理预售许可证之后，预售的房地产可以进行抵押。开发商如果已经办理预售许可证之后是不能将土地再进行抵押的。

开发商能够预售需满足以下条件：

1、①、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

②、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

③、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

④、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

2、《城市商品房预售售管理办法》第五条与《房地产管理法》第四十四条内容相同;第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。房屋的所有权转移并不是合同设立时生效的，而是登记生效。所以对方是可以进行抵押贷款的。
但是房地产买卖合同签订后，未告知买受人又将房屋抵押给第三人的，其行为构成了欺诈，买受人可以在解除合同并要求对方赔偿损失的前提下要求房地产开发商承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金。
商品房在中国兴起于上世纪80年代，随着市场经济的发展，与此相关的法律纠纷也日益频发。当今个人向银行按揭贷款买房，购买预售房已属常见情况。

当购房者与开发商解除商品房预售合同后，与银行的借款合同该如何处理？银行的诉讼地位又该如何列明？



01


【案情简介】

2010年4月13日，B（乙方、买方）与上海某房地产开发公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，不可抗力情形除外。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，B于2010年4月14日向上海某房地产开发公司支付了首期购房款952848元，并作为借款人与上行青浦支行（贷款人）、上海某房地产开发公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。



同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，上行青浦支行发放贷款141万元。B自2010年5月20日起逐月向上行青浦支行归还贷款本息。



后上海某房地产开发公司逾期交房超过60日，B请求解除商品房预售合同和借款担保合同，遂诉至法院。



一审法院判决解除商品房预售合同和借款担保合同，由上海某房地产开发公司向上行青浦支行偿还《个人住房借款担保合同》剩余的贷款。



上行青浦支行不服，上诉至上海市一中院，提出其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼，但原审法院仍将其诉讼地位确定为被告，使其无法主张自身的权利；本案归还贷款的义务主体应包括B与上海某房地产开发公司双方。



02


【裁判要旨】

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，购房人B要求解除其与上行青浦支行、上海某房地产开发公司签订的《个人住房借款担保合同》，原审法院亦应予支持。



合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。



本案B作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的上行青浦支行列为被告，并无不当。



最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。

本案显然非为上行青浦支行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，前述最高人民法院的司法解释并不适用。

事实上，上行青浦支行作为原审被告参加诉讼，针对原审原告B的诉讼请求，亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获相当保障。