办理银行按揭贷款可以吗?可以在银行按揭贷款的房子是不是商品房啊？

购房人不一定非在开发商指定银行申请贷款，并且法律上也没有赋予开发商指定贷款银行的权利。但如果购房合同中约定了开发商有指定贷款银行的权利或直接指定了贷款银行，购房者就要遵从合同约定。如果只是开发商口头建议，购房者可以拒绝。

购房者若想要去非指定银行办理按揭，可以与开发商谈判，申请算入不统一指定贷款银行的比例中。

另外在不违规的前提下，也可以跟银行谈判，针对在非指定银行优惠的具体内容，找出相关的法律依据要求楼盘指定银行达到。

需要注意的是，要将贷款协商结果落实到合同中，一旦开发商因为在非指定银行贷款不配合购房人交房，可以依据合同维权。

房屋按揭贷款是指个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。
一、办理按揭贷款需要提供的资料：
1.申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）；
2.购房协议书正本；
3.房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份；
4.申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等；
5.开发商的收款帐号1份。
二、按揭贷款的条件：
1.年龄18-65周岁之间，具备完全民事行为能力；
2.交齐首期购房款；
3.有稳定合法收入，有还款付息能力；
4.借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；
5.所购二手房的产权清晰，符合当地政府规定的可进入房地产上市交易流通的条件；
6.所购房屋不在拆迁公告范围内；业主购买了商品房后，若未按约履行还款义务，出现贷款逾期，不仅可能被银行追究责任，还可能被开发商追究责任，甚至被收回房屋。近期我所韩琪、赵云玲律师代理的案件，成功协助开发商收回房屋。



案情概要

2014年9月，李某与杭州某房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定购买位于杭州市余杭区某街道的房屋一套，总价款约80万元。买受人于合同签订当日按约支付了首付款24余万元，剩余房款55万元通过银行办理按揭贷款，由出卖人杭州某房地产开发公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。



后因李某未按照贷款合同约定履行还款义务，银行于2016年2月向出卖人发函，要求房产公司依照保证合同约定，偿还借款人所欠全部款项。房产公司清偿了李某的个人住房贷款。



随即，房产公司诉至法院，要求解除与李某签订的《浙江省商品房买卖合同》，并要求其支付相应的违约金。








律师评析

商品房买卖合同履行过程中，很可能会出现贷款逾期的情形，而出卖人在按揭贷款合同中作了保证人，为保障其权益，双方签订的商品房买卖合同中，一般都有出卖人对此享有合同解除权的约定，即因买受人未按期归还银行按揭贷款本息而承担保证责任的，出卖人可以解除合同。



本案即是如此，李某与杭州某房地产开发有限公司的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议中有相关约定：因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人有权解除本商品房买卖合同，并收取本合同总金额的15%作为违约金。



合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。一旦合同约定的合同解除条件成就时，解除权人即可以要求解除合同。






此类案件中，很多业主认为，未按时还款是其和银行间的纠纷，应按照担保法处理，向开发商返还代偿的款项，而不是解除合同，解除合同对业主的损失巨大。但是，该抗辩无法得到法院的支持，开发商可以按照合同的约定解除合同，并追究相应违约责任。



值得注意的是，开发商的商品房买卖合同对此虽均有约定，但具体约定的内容和方式并不相同。



有在合同的相关事项中约定，有在合同附件的补充协议中约定，也有单独签订补充协议进行约定；



有直接约定：买受人未按期归还银行按揭贷款，银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同；



有约定：因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，并由出卖人承担担保责任的，按合同的买受人逾期付款违约责任条款处理。



所以，在此类纠纷发生时，应仔细审查合同约定并分析法律适用问题。





法条链接

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。



第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。



第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。