商业贷款和组合贷可以吗？买房子贷款公积金和商贷组合贷手续怎么办？

提前还商业贷款的部分实际上是可行的。按照一般来说前期是先还公积金贷款，还够一定期数后是可以办理提前还款的，对提前还款先还公积金还是先还商贷没得具体要求，可以根据自己实际情况选择就可以了。不过要注意的是，这里还贷的钱是有要求的，如果是公积金账户里的钱，就只能先还公积金;如果是掏自己的钱，可以任意选择先还哪一边。
　　通常情况下，组合式贷款中商业贷款和公积金贷款还贷先后次序并不对还款总额产生影响，如果提前还款，先还利率较高的商业贷款会划算不少。至于先还哪边产生多大的差额，则要视提前还款额度大小和期限长短而定。
　　组合贷款的还款问题不用太过纠结，只要自己能按照对应的还款方式提前计算还款金额，就能规划出自己最合适的还款方式。想要了解更多组合贷款相关的内容，可以继续关注希财网。希财网与全国很多金融机构和贷款平台服务，推出希财网小贷服务，只需简单30秒即可申请，最快一分钟到账。商贷和公积金贷款的年限申请要一样，在组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都可以不同、只不过执行不同的利率。申请方法：

①申请组合贷款，初审手续与公积金贷款相同；

②初审通过后，借款人到银行办理公积金贷款其它手续时，要按照银行要求填写商业贷款部分的借款申请表并办理有关手续；

③两部分贷款审批完成后，同时由银行拨付到售房单位帐户；

④在组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都可以不同，只不过执行不同的利率。所需资料：

1.贷款申请表；

2.身份证及身份证复印件3份；

3.户口本原件及复印件（集体户口需要首页和本人那页）；

4.房屋买卖合同正本及整本的正本复印件（2份）；

5.权属转移登记申请书（开发商提供）；

6.预交房款收据复印件（2份）；

7.私人印章（已婚者需要夫妻双方各一枚）；

8.个人工资收入证明（开发商提供表纸，自己单位确认盖章）
申请流程


制图：扈硕

1有幸福也有烦恼



11月9日，驻新疆哈密某部士官李海亮刚巡逻执勤归队，就收到了机关财务股传来的好消息，他的住房公积金贷款申请批准通过了！



李海亮是该部第四批住房公积金贷款的受益者。今年休假期间，他和妻子看中了老家河南南阳市区一套市值57万的房子。归队后，他对照《军人住房公积金贷款管理办法》提交了公积金贷款申请，一个多月就批了下来。进展顺利的话，他们一家人在春节前就可以结束6年的租房生活，拥有自己的新家。



同样是选购商品房，南部战区某部指导员汪东却有些烦恼。早在去年，他和妻子就看中驻地的一套房子，考虑到房屋售价102万，他们打算等经济宽裕点再出手。可今年8月，驻地房地产市场陡然升温，房价飙升得厉害，夫妻俩担心房价再晚可能超出经济承受能力，就咬牙买下了这套市值132万的房子，除去夫妻俩筹集的购房款和军人住房公积金贷款部分，还有45万的资金缺口，他们只好通过多次与银行沟通，争取到了个人商业贷款，但并不享受优惠利率。



记者了解到，由于军人住房公积金贷款实行限额管理，贷款限额按照国家规定的住房公积金贷款比例执行，一般不得超过40万元，北京地区最高不超过120万，具体额度根据借款人家庭偿债能力、个人资信状况和国家规定贷款比例确定。而在动辄上万甚至几万一平米的高房价地区，一套百平米的住房至少需上百万，官兵普遍感到“亚历山大”。



此外，如果遇上申请人数多、贷款需求大于贷款指标，住房公积金申请就得“轮候审批”，申请人按优先保障原则排序。



驻京某部机关干部王某去年看中北京一套房产，随后打算申请住房公积金贷款，但由于单位的申请人数多，前不久才排上。尽管拿到住房公积金贷款批准单，可他怎么也高兴不起来，因为中意的房子价格也涨了不少。



近年来，随着房价不断上涨，军人购房经济压力较大，《军人住房公积金贷款管理办法》的适时施行，确实为广大官兵解决了不少购房问题，然而在以北京、上海、广州、深圳为代表的高房价地区，官兵购房时支付能力不足问题明显。



2高房价地区购房“福音”



12月8日，驻广东湛江某部指导员刘帅雄一大早就来机关财务股咨询军人住房公积金组合贷款事宜，10天前，他拿到了住房公积金贷款的批准单。令他没想到的是，财务股张助理已经把相关政策要求和申请表准备好，并告知其完全符合申请条件。



原来，刘指导员和未婚妻今年上半年挑选婚房时，看中了驻地湛江霞山区一套市值100余万的商品房，申请的住房公积金贷款上限只有40万，再算上两人的存款，仍有30余万的缺口。“当时正在犹豫要不要借商贷，没想到好政策这么快就来了！”刘指导员欣喜地告诉记者，按照军人住房公积金组合贷款中商业贷款执行的优惠利率，算下来可以节省好几万。



军人住房公积金组合贷款是军委后勤保障部财务局与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和交通银行等5家协作银行经过多轮协商后推出的一项惠军政策，于今年11月27日在全军正式开展。



据介绍，军人按规定申请办理住房公积金贷款后，贷用的住房公积金不足以满足所购住房需要的，可在发放军人住房公积金贷款的协作银行组合申请住房商业贷款。此次贷款新政策出台，有望解决军人在高房价地区购房时住房公积金贷款额度不足问题，拓宽军人购房筹资渠道。



记者从军委后勤保障部财务局了解到，组合贷款中，公积金贷款部分有限额，商业贷款额度按房款实际计算，发放住房商业贷款所需信贷资金由银行自行筹措。另外，还款期限统一不得超过20年。



组合贷款利率依据贷款种类执行不同的利率标准。其中，军人住房公积金贷款部分执行同期中国人民银行公布的住房公积金贷款利率，住房商业贷款部分执行当地协作银行规定的同期住房商业贷款优惠利率。



以北京地区为例，记者了解到，中国工商银行和中国银行针对首套房的商业贷款利率均执行不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率0.85倍的标准，具体优惠幅度最终根据借款人的信用状况、贷款额度等确定。中国建设银行则会结合市场、客户品质、综合贡献、贷款金额、期限及担保等情况，在中国人民银行公布的同期同档次基准利率基础上进行差别化定价。



另外，组合贷款审批流程也进一步简化，可一次性办理住房抵押担保手续。该新政公布一周后，中国工商银行和中国建设银行分别在北京地区受理了7笔、1笔组合贷款申请。



3规定差异需留意



据介绍，申请军人住房公积金组合贷款，除满足军人住房公积金贷款和住房商业贷款规定条件外，还需要注意以下条件：所购住房是商品住房；要以所购住房抵押担保，所购住房为新建商品房的，开发商应同意为组合贷款提供阶段性担保；首付款比例应当同时符合协作银行发放军人住房公积金贷款和住房商业贷款有关规定；个人还款能力应当符合协作银行有关规定；个人申请军人住房公积金贷款和住房商业贷款应在同一协作银行，且贷款期限、借款日期和还款日期必须一致。



这与此前施行的《军人住房公积金贷款管理办法》规定的条件有些不一样。首先是购房类型，申请军人住房公积金贷款购房类型包括商品房、经济适用房和政策性保障房，但此项组合贷款仅包含商品房。



其次是首付款比例，以北京地区首套房的首付比例为例，申请军人住房公积金贷款时，首付比例最低为20%；申请商业贷款时，首付比例最低为35%，如果申请组合贷款，因为含军人住房公积金贷款和商业贷款，首付比例按照较严标准执行，即最低首付比例为35%。



此外，记者从中国工商银行和中国银行了解到，他们规定借款人夫妻双方均为军人的，只允许一方申请军人住房公积金贷款。



由于军人公积金组合贷款限于购买可上市交易、可办理抵押登记的商品住房，因此为增加风险缓释手段，降低资金风险，开发商应同意为组合贷款提供阶段性担保。中国工商银行相关人士解释说：“这意味着军人应以所购房产提供抵押担保，但是若所购房产为新建商品房的，在其取得产权证书前不具备抵押登记的条件，无法提供担保，需要开发商同意为该组合贷款提供阶段性担保至抵押登记手续办理完毕。”



根据个人还款能力不同，申请人可与银行协商每月还贷额度。记者从中国工商银行和中国银行了解到，在北京地区，借款人该笔组合贷款的月支出与家庭月收入比控制在50%（含）以下，且月所有债务支出与家庭月收入比控制在55%（含）以下，同商业性住房贷款相关规定。



中国建设银行相关人士表示，该行组合贷款的申请流程同商业性住房贷款申请流程一致。在所购商品房已经准入（二手房无需准入），且公积金组合贷款申请人资料齐备的前提下，组合贷款主要经过贷款受理、贷款调查、贷款审查审批、担保落实、拨款及放款等环节，约11个工作日。



中国工商银行提醒，组合贷款具体办理时间还受监管政策、担保落实等多重因素影响。如贷款购买一手住房的按要求须在项目主体封顶后才能放款；贷款购买二手住房的须办妥抵押登记手续后方可放款。



（本文刊于中国国防报　2016年12月14日04版；作者：刘国杰　本报记者　徐晶晶　王晓肖；原标题：“组合贷”：让惠军举措更暖心）


小布，我想买房子，首付额度低，用公积金贷款利率虽低但额度小，用商业贷款额度虽高但利率也高，你说这可咋办呢？纠结~

我听说，市住房公积金管理中心、市住房保障和房屋管理局、建行陕西省分行三家昨天联合签署了“西安个人住房组合贷款”合作协议，以后公积金贷款不足部分可用商业贷款补充，这样你不就摆脱两难选择了。这是不是一个好消息啊？嘻~


个人住房组合贷款是指正常缴存住房公积金并符合住房公积金贷款条件的职工购买自住普通住房时，受住房公积金贷款额度所限，公积金贷款不足部分由银行商业性个人住房贷款补足而形成的一种贷款模式。

小布帮你算一算

目前公积金贷款的年利率为4.25%，商业贷款的年利率为6.15%。


个人购买住房时，公积金贷款与商业贷款之和不超过房屋总价款的70%，即房屋总价=购房首付款+公积金贷款+商业贷款。组合贷款中公积金贷款和商业贷款的贷款期限相同，起止日期相同，放款时间相同，还款方式相同。



比如小布要贷款40万元，只能公积金贷款20万元，剩下的20万元就可用银行的商业贷款来补充，从而实现购房梦想。


如果小布两种贷款还款年限均为20年，且以等额本息的方式还款，那么20年内，需要归还公积金贷款利息9.7万元，需归还商业贷款利息14.8万元。但如果40万元完全为商业贷款，则20年内以等额本息方式还贷要归还利息29.6万元。相比而言，组合式贷款可节省利息5.1万元。

贷前

由于借款人必须同时满足公积金贷款和商业贷款条件，因此公积金中心和商业银行前期对于贷款人信誉、偿债能力、抵押物状况共同进行贷前审核，核查更为仔细，从而贷款客户质量将更为优质。

贷中

组合贷款中商业贷款资金风险由商业银行承担，公积金贷款资金风险由委托服务公司承担，因此三方对组合贷款的办理、审核、抵押、放款等程序的标准更加统一、更加严格、更加规范。

贷后

组合贷款的贷后管理工作，公积金部分由公积金中心负责，由委托服务公司负责相关贷后服务并承担资金风险；商业贷款部分由商业银行负责。这样，双方对于贷款逾期催收与不良资产处置将更加积极主动。