经济适用房怎样贷款?经济适用房可以分期付款吗？

一、经济适用房可以用于抵押贷款的，但是需要房屋所有人取得完全的房屋产权的才可以办理抵押贷款的。
二、依据《经济适用住房管理办法》
第九条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。
购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。
第二十九条　居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第三十条　经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。经济适用房可以分期付款。

取得保障资格的申请人购买经济适用房后，可按实际情况选择分期付款或银行按揭。选择按揭的申请人需到指定的银行提供相关的材料，经过银行审核通过后，申请人才可以正式办理银行按揭业务。

购买“产权共有型”或“租赁型经济适用房”，从而减轻购房压力。“产权共有型”经济适用房，就是由政府组织提供房源，购房户只需购买一部分面积，其余部分由政府出资购买，确认国有产权，再租给购房户。经济条件允许后，购房户可一次性购买所住房屋的国有产权，类似于“分期付款”。



扩展资料

根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。【关键词】

借名买房借名购买经适房所有权确权返还原物经济适用房借名购房行为无效返还购房款差价损失一事不再理房屋增值补偿款增值差价



【要点提示】

借名买房行为实际上是借名人与出名人之间基于真实意思表示而为的立约行为。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则，借名购房关系中的借名人欲主张要求出名人办理房屋过户，对双方当事人之间是否存在借名购房的合同关系承担举证责任。



【当事人信息】

原告：戴某（被上诉人、借名人/出资人）

被告：白某（上诉人、出名人/被借名人）



【案情简介】

2001年2月15日，白某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由白某购买位于北京某402号房屋。总价403012元，首付103012元，余下30万元以白某名义办理贷款。购买该房屋交纳的各项税费为：契税16121元、手续费750元、印花税202元、公共维修基金8060元、保险费2337.2元、登记费22.8元，以上共计27493元。该房屋2002年取得所有权证书，登记所有权人为白某，性质为经济适用房。

2006年12月11日，白某曾出具证明一份，内容为“兹证明戴某为某402室经济适用住房的产权人。因戴某没有北京户口，所以以白某的名字购买的，首付款由戴某交的，以后贷款戴某委托张某来交。等国家政策允许时，白某即刻将402室产权过户给戴某。”

2013年白某将戴某诉至法院，请求：确认诉争房屋归其所有。法院经审理认为：双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现涉案房屋登记在白某名下，在无相反证据的情况下，白某要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了白某的诉讼请求。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。

2014年白某起诉戴某要求返还诉争房屋，法院经审理认为涉案房屋登记在白某名下，生效文书亦确认白某为房屋所有权人，故判决戴某将诉争房屋腾退给白某。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。

案情补充：该房屋归还房屋贷款所用的存折由戴某持有，自2002年7月至2005年4月共计偿还贷款85650.43元，2005年5月，案外人孙某向归还房屋贷款的账号汇入236950元，该房屋贷款全部结清。孙某系戴某之子张某的司机，白某认可该笔款项是张某的钱。

诉争房屋交付后戴某对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由戴某持有，后丢失。

经戴某申请某房地产评估有限公司出具的评估报告显示，诉争房屋在价值时点2014年8月13日的正常市场价值为277.04万元。

戴某诉至法院，请求：确认与白某借名购房行为无效并判令白某返还其购房款、购房费用、购房利息及装修损失。



【法院判决】

【一审】

【后文揭秘...】

【二审】

驳回上诉，维持原判。



【案件解析】

1.如何甄别和判定是借名购房关系还是借贷关系？

借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记所有人。

借名买房行为实际上是借名人与出名人之间基于真实意思表示而为的立约行为，因此所涉及的法律关系应当属于合同法调整下的合同关系。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则，借名购房关系中的借名人欲主张要求出名人办理房屋过户，对双方当事人之间是否存在借名购房的合同关系承担举证责任。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条的规定对借名购房合同关系的借名人的举证作出了指引。根据该条，法院在审理此类纠纷案件过程中，主要是看借名人是否提交以下三方面的证据：其一，先借名买房后办理过户的明确约定，如借名买房的书面合同；其二，借名人已经实际出资，即借名人有实际出资的转账或者其他支付凭证；其三，借名人实际占有并使用房屋，如借名人参与购房手续的办理、借名人实际在房屋内装修、居住、借名人持有房产证及购房合同等。如果借名购房双方没有书面约定，则可依据查明的事实进行综合推定。本案当中2006年12月11日白某出具的证明说明戴某和白某之间确实存在借名买房的约定，戴某所出具的农业银行存折、提前还款进账单复印件、银行还款明细等说明戴某直接或间接支付了所有的购房款，因此戴某作为借名人已经完成了实际出资，此外，戴某一直占有并使用涉案房屋。综上，戴某与白某之间涉及法律关系确系借名购房。
经济适用住房制度是国家为解决城市低收入家庭住房困难的一项惠民政策，具有社会保障性质的商品住宅。购房人购买了经济适用住房后要上市出售的，须向当地房管部门申请并经审批，补交土地出让金和有关税费后，方可上市交易，否则即使房屋买卖合同有效，也无法办理房屋过户手续，房屋所有权也无法转移。

一、什么是经济适用房

❶依据《经济适用住房管理办法》第2条规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

❷经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。

❸经济适用住房建设用地以划拨方式供应。（市场上的商品房建设用地均以出让方式取得，因此，经济适用住房转让时，买卖双方应依据相关规定补缴土地出让金。）

❹购买经济适用房的可以分期付款：

依据《经济适用住房管理办法》第9条规定，购买经济适用住房的个人想商业银行申请贷款，出符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

❺经济适用住房的售价：

确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。

经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

经济适用住房实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品房住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

二、经济适用住房申请与交易

❶《经济适用住房管理办法》第24条：

经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。

❷经济适用住房交易：

《经济适用住房管理办法》第30条：

经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例有市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

《经济适用住房管理办法》第31条：

已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

❸经济适用住房交易需向房管部门申请并经审核批准，补交土地出让金和有关税费后，方能交易。(此种情形下，如购房人私自出卖的，签订的房屋买卖合同有效，但是无法办理房屋过户手续，即不动产物权无法转移。)

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第6条：

已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购的公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向当地房管部门提出申请，并提交下列材料：

（1）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；

（2）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；

（3）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；

（4）同住成年人同意上市出售的书面意见；

（5）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第7条：

房管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起15日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第8条：

经房管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房管部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。



购买不满5年的经济适用住房，合同是否有效？

❶《民法总则》第153条第1款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

❷《合同法》第52条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

❸《合同法解释（一）》第4条：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

❹《合同法解释（二）》第14条：“强制性规定”是指效力性强制规定。

❺《经济适用住房管理办法》是2007年12月1日，建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部委联合发布的，在法律渊源上属于部门规章。

依据上述法律规定，认定合同无效应当以法律、行政法规中的效力性强制规定为依据，目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让已购经济适用房，相关政策、部门规章的禁止性规定属于管理性规定，不能作为认定合同无效的法律法律依据，因此当事人之间私下签订的经济适用买卖合同是有效的，至于当事人一方是否具有买卖资格、是否能通过审批，以及是否能办理房屋产权登记手续，并不影响合同的效力。