房屋商业抵押贷款年限是多久?办理房屋抵押贷款的最长期限是多久？

贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房公积金贷款不超过15年；您的抵押房产贷款用于个人消费，年限一般为十年以内。
房屋评估价值的7才成左右。



资料拓展：
根据具体的贷款用途来看，如下：

1：如果你的抵押房产贷款用于企业经营，年限一般为五年以内，你需要准备的资料有：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等;本公司营业执照副本加盖公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料;

2：如果你的抵押房产贷款用于个人消费，年限一般为十年以内。你需要准备资料有：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明;

3：如果你的抵押房产贷款用于购买商用房，年限最长为三十年，你需要准备资料有：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、购买商用房合同。

贷款额度：

1.住宅类房屋：贷款额最高可达到评估价的70%-80%2.公寓类房屋：贷款额最高不超过评估价的60%3.别墅类房屋：贷款额最高不超过评估价的70%4.商业类房屋：贷款额最高不超过评估价的60%一般房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年。

房屋抵押银行贷款程序：

1、您需要在银行的营业机构开立活期存款帐户；

2、请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；

3、由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；

4、银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同；

5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；

6、中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；

7、请您按借款合同的规定还本付息。一、事项名称：住房公积金贷款

二、设定依据：《住房公积金管理条例》、《关于下发住房公积金提取、贷款规定的通知》（运市住金字[2017]3号）、《关于对住房公积金提取、贷款有关政策的补充规定》（运市住金字[2017]45号）、《关于住房公积金贷款业务的补充规定》（运市住金字[2018]4号）、《关于维护我市住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（运市住金字[2018]22号）、【关于转发《山西省住房和城乡建设厅转发的通知》的通知】（运市住金字[2018]32号）

三、申请条件：

（1）借款人属住房公积金缴存人，且在申请贷款之日前连续足额缴存（连续3个月不缴存的视为不正常缴存）住房公积金达6个月（含）以上的（不含一次性缴存），异地缴存时间可合并计算；

（2）借款人及其配偶均无住房公积金贷款；

（3）购买首套住房或二套改善型普通自住住房的；

（4）具有20%的首付款交款凭据；

（5）具有管理中心（管理部）认可的购买、建造、翻建、大修自住住房及偿还商业银行购房贷款等有效的自住住房消费证明，其中购买自住住房必须是近5年内的消费证明（房款付清的不予受理），建造、翻建、大修自住住房必须是正在进行中的，购买、建造、翻建、大修自住住房的购房手续、土地手续必须是本人或配偶的，房屋装修贷款不予受理；

（6）借款人信誉良好，家庭有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力；

（7）能够提供管理中心认可的贷款担保。



四、办理材料：

借款申请人需提供以下资料：

（一）身份证明：申请人及配偶的身份证原件。

（二）婚姻状况证明：户口本或婚姻证明的原件。

（三）填写完整的《运城市个人住房公积金借款申请审批表》；异地贷款的，须提供缴存地住房公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》、借款申请人及配偶近3个月工资本、卡流水或加盖单位公章的工资表。

（四）住房消费材料：

1、购买商品房：网签或备案的《商品房买卖合同》及首付款凭证；

2、购买经济适用房：购房合同、首付款凭证；

3、购买二手房：卖方《不动产权证书》（《房屋所有权证》）、《房地产买卖契约》、交易税票、付款凭证（银行转账小票及卖方收款收据）；

4、在城镇建造、翻建自住住房：国有土地使用证、规划部门建房、翻建批准手续、施工合同和施工单位出具的收款凭证；

5、在农村建造、翻建自住住房：宅基地证（集体土地使用证或者宅基地审批表）、施工合同和施工单位出具的收款凭证；

6、大修自住住房：房屋权属证明（宅基地证或集体土地使用证或者宅基地审批表）、主管部门允许大修的证明、施工合同和施工单位出具的收款凭证；

7、棚户区改造的，开发商持相关材料到管理中心（管理部）备案，拆迁户提供：拆迁许可证或房屋征收决定、房屋征收与补偿协议、首付款凭证；非拆迁户提供：备案合同、首付款凭证。

8、偿还商业银行住房贷款（停止受理自2018年7月30日以后商业银行发放的住房贷款转公积金贷款）：借款人与银行签订的《个人住房贷款还款协议书》或商业银行出具的“同意归还按揭贷款”的证明（内附银行的监管账户）、购房合同、借款合同、个人综合贷款还款计划查询列表。



五、借款人需提供的担保

住房公积金贷款担保以房产抵押为主，其他方式为辅。职工申请借款时有5种担保方式由借款人自主选择。即：房产抵押、售房单位（开发商）阶段性保证加房产抵押、职工联保转房产抵押、有价证券质押和个人住房公积金质押。

异地贷款适用的担保方式有房产抵押和售房单位(开发商）阶段性保证加房产抵押。
一、我国个人住房抵押贷款证券化发展现状

（一）个人住房抵押贷款业务现状。
自20世纪80年代起，伴随着经济的迅猛发展，居民购房需求不断增大，我国个人住房抵押贷款业务迅速发展，住房贷款规模不断扩大，至2015年住房贷款余额达14.18万亿元，较2005年增长了6.7倍，占银行各项贷款余额的14.45%。



（二）个人住房抵押贷款支持证券的发展现状。

与欧美国家高达70%的房贷证券化率相比，我国个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）起步晚、规模小。但近年来，伴随着其他证券化产品发行数量的井喷，RMBS在发行规模和数量上也都创了历史新高，截至2016年中，商业银行已发行的RMBS共计15只，发行总规模达560亿元。长期来看，从2015年5月批准注册发行开始，至2016年中，已注册的5180亿额度中，RMBS注册额度申请最高，达2600亿元，占比50.19%，可见未来住房贷款证券化发展仍有较大空间。





二、商业银行实施个人住房抵押贷款证券化的关注点

商业银行发行RMBS，主要从以下两个角度考虑：一是盘活资产、提高利用效率的需求；二是能否通过发行RMBS赚取利差。



（一）资产配置策略。

从期限结构来看，住房抵押贷款期限长达20年~30年，且借款人大多以分期支付的方式偿还债务。相较之下，随着利率市场化的不断推进，我国商业银行的负债稳定性下降，存款活期化趋势明显，加剧了银行资产与负债期限的错配。随着住房贷款占比的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾日趋突出，加剧了商业银行的流动性风险。



从收益结构来看，与其他资产业务相比，现今商业银行存量个人住房贷款的定价水平普遍偏低，低收益的贷款结构拉低了整体资产质量，影响了银行经济效益的持续提升。



因此，盘活存量住房贷款、推进贷款结构的调整、提升有限资源收益成为商业银行实现转型发展的必然要求。而通过个人住房抵押贷款证券化，可以降低资产所隐含的流动性风险、信用风险和利率风险，扩大资金来源，加速信贷资金周转，提高资金利用率，使贷款的期限结构、收益结构逐步向高收益、低资本占用靠近。但从当前经济增长形势来看，在经济低速发展的周期里，“资产荒”成为金融机构普遍面临的困境，银行缺乏优质的、有效的信贷需求。与其他资产相比，住房抵押贷款期限长、单笔规模小，有着较低的风险和较好的资产质量。而通过RMBS融得资金后，银行可能缺乏优质放贷标的，因而需结合自身实际情况具体分析。







（二）RMBS利差分析。

目前金融机构发行的信贷资产支持证券更多集中于短期限产品，对于大量存在于银行资产负债表中的长期限贷款则涉及较少。RMBS的期限较长，其作为基础资产的住房抵押贷款利率却不高，这与投资者目前的实际需求还存在一定的差距，将对证券的评级产生影响，若产品发行利率不高，对投资者吸引力不足，很可能导致造成后续的发行困难。



从发行表现来看，目前市场中RMBS的发行利率明显高于其他证券化产品，大约与其同期的同级别同期限的商业银行普通债一致，银行通过RMBS赚取利差的空间较小，在支付相关税费、中介机构服务费后，存续期间偿付约定本息存在一定压力。换言之，入池资产的加权贷款利率与证券产品发行利率很可能存在倒挂现象，完成资产证券化后的资本回报率可能不升反降。



但另一方面，从基础资产的利率水平来看，当前房贷利率已处于长周期的底部区域。据2016年1季度央行货币政策报告显示，一般贷款加权利率从2014年以来其首次上升，终止了其延续两年的下行趋势，这体现了利率长期趋势，且从长期看，货币政策大幅宽松概率很小，再加上经济增长和货币信贷投放加速的趋势，房贷利率或在明年结束下行周期，未来还有进一步上扬的趋势。因此从长远考虑，通过将个人住房抵押贷款证券化，置换出低利率的房贷，为以后利率进入上升周期时，投放高利率房贷腾出空间是商业银行优化资产收益结构的有效途径。此外，由于当前发行端利率下行，将在一定程度上缓解RMBS产品利率倒挂问题，且由于作为基础资产的个人住房抵押贷款的笔数较多，集中风险较低，且通常有一定的账龄，增加了借款人违约成本，RMBS产品的信用风险也相对较低，从而提高了投资者的认购热情。随着市场接受度的不断提高，RMBS发行利率也将逐步降低。



基于以上分析，商业银行可综合考虑自身资产负债规模配置，在当下先行考虑发行适合市场需求的、期限较短的RMBS产品。