房子有房贷可以贷款吗?房子贷款没还清还可以当抵押物再从银行贷款吗？

一、购房者按揭贷款购买商品房，如果贷款未结清，按照2015年最新政策，将执行二套房政策，最低首付比例调整为不低于40%，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

二、最新首套房认定标准

1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套。

2、贷款买过一套房后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房——算首套。

3、全款买过一套房贷款买房——算首套。

4、全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房——算首套。

5、个人名下有两套房的商业贷款记录全都已还清且出售同时能够提供两套住房出售的证明这种情况下再贷款时——算首套。

6、个人名下有一套房商业贷款已还清另一套是公积金贷款已出售同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房——算首套。

7、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

8、夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录另一方婚前有贷款记录但名下无房产婚后买房申请贷款——算首套因为现在哪里的房价都不便宜，要想全款买套房子就更不容易了，所以现在买房的都是贷款买房，不管是不买房投资，买房自住也好，总免不了买了几年就想卖的情况，比如房价涨了想卖掉赚钱，房子小了想换套大的，房子位置不喜欢想换个喜欢的区域，不管是什么原因，二手房市场一直在房地产市场是占据主导位置的，因为房子是贷款买的，是在银行做了抵押的，那可以卖吗?房管局过户是必须要保证房产没有任何抵押，查封的，如果房产有抵押，有查封，房管局是过不了户的，所以要想卖按揭房，最重要的就是先将按揭款还掉，然后注销抵押，这样就可以进行过户了。如果房东没钱还按揭款的，那就需要客户的首付款或者金融机构帮忙还按揭了，所以对于用买方首付款还按揭的情况，这个就需要和客户沟通了，客户愿意就行，可以少一部分钱，因为如果通过金融机构帮忙赎楼，是要收取费用的，无论是房东和客户肯定都不怎么愿意给这比费用的，所以优先选择与买方沟通用首付款还按揭，还清按揭然后注销抵押，最后过户，如果买方是贷款也需要审批通过后再帮忙还按揭，避免审批不通过的情况。依照物权法的规定，只要在一次抵押后，房产价值上还有的余额，就可以做二次抵押，也可以做三次抵押，目前，国内做余额抵押的常见形式，一般是五色土抵押、典当抵押或专业贷款公司抵押等。

房屋二次贷款必须同时具备以下条件：

1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;

2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;

3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;

4、房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人;

5、房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管;

6、房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

《担保法》规定：抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

假如100万房子跌到50万，在银行还有60万房贷没还，该怎么办？

房子涨了可以卖掉，跌了银行贷款要怎么办?大家要先要弄明白一个，就算房子已经真的一文不值了，那欠银行的钱也是一分都不会少的。相反，房子就算涨了一百倍一千倍，欠银行的贷款也不会突然就多了出来，道理其实是一样的。买房子花了100万，突然一下跌了一半下去，花50万就可以买到一样大小和一样户型的房子，但是银行还有60万的贷款没有还，要怎么办呢?没有任何办法，只能继续还。





房价下跌的情况其实发生了很多，不仅在中国，日本人也遇到这样的情况，香港人也遇到过这样的情况，美国人其实也遇到过。就比如说香港的房价来看，房价曾经下跌幅度过大造成了负资产的家庭超过了10万户左右，什么叫做负资产的家庭?就是卖掉了自己所有的资产，再算上自己所有的存款，还是不够还债的家庭。

许多的媒体在对香港的这些负资产家庭进行报道的时候，都是带着一些敬仰和感动。这些家庭始终吃苦耐劳的继续工作，依然坚持着偿还贷款。很多的负资产们其实也是非常无奈，已经将首付给付了，也还了一部分的房贷了，但是现在房价下跌，总不至于再买一套吧。而且断供弃房的话，银行不仅会将房子收走拍卖，贷款没还完的剩下贷款还会通过法律程序被起诉继续还。与其最后变得一无所有，还不如坚持扛下来。其实媒体并没有将这些负资产们吹捧的多崇高和多无私，只是他们也是有苦没地方说了，倒不如摆个高姿态来个苦中作乐。总不至于被银行给真的逼上绝路吧。





其实在银行贷款给你的时候，上面都有非常重要的一条，就是房子在抵押过程当中，因为乙方的过错或者因为其他的原因让抵押物的价值造成了减少的，乙方应该在三十天的时间内，向甲方提供和价值减少相当的担保。这个内容熟不熟悉呢?买过房的人，只要仔细的看过合同，就应该会有印象，没有印象的话，不如将合同翻出来认真的看看。要是房子不想收走还背一屁股债的话，只能选择将债老老实实的还清。





100万估值的房子，如果从银行借了60万的贷款，当开始跌到了50万房价的时候，50万的房价和60万的贷款就出现了10万的差额，这个时候，房子的价值对60万的贷款来说已经不足以抵押了。可能需要另外拿出10万元给银行，或者用等值补差额的担保物去给银行。假如拿不出来的话，那么银行就有收回你的房子权利，并且进行拍卖。用拍卖的收益来抵消贷款，而且你的个人征信将会有负面记录产生。如果拍卖的收益还不够60万的话，扣掉还贷的钱以后，差多少钱就要补多少钱。

咱们普通人买房，很少有一次性全款付清的，一般都要用按揭贷款，而且一贷就是二三十年。

但是可能过个三五年，有了孩子，或者收入更高了就想换个大点的房子，贷款还没还清，那这时候能把房子卖掉吗？

答案当然是可以的。但是贷款没还清，房子就是抵押给银行的，必须还清了贷款才能交易啊。

所以，找到能快速还清贷款的方法就可以了。





房贷转按揭
房贷转按揭的意思就是将剩余贷款债务转给新的买房人，不过需要先征得贷款银行同意，卖房人向银行申请变更借款人、借款期限等信息。另外，如果买家跟卖家申请房贷的银行不是一家，还会涉及跨行转按揭，这种方式有一定的局限性。

转按揭这种方式在不同的银行有不同的规定，有的银行可以办理，有的是不接受这种方式的，所以如果是跨行的话，那这个方式的可行性也不是很强。

而且针对的房屋类型也可能不相同，所以具体的还是需要到银行咨询。





用买方的首付款缴清剩余贷款
注意，这个方式的前提是，卖方剩余贷款不多，或者说是买方有足够的资金支付首付款。比如说贷款100万，现在还剩40万没还清，如果买方可以支付40万的首付款的话，那么买卖双方就可以解决这次交易问题，轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。

具体流程是：

1、卖方向贷款银行申请提前还款，买方支付卖方剩余还款金额作为首付款，并签订房屋买卖合同，一定要有担保公司在场作证。

2、卖方前往贷款银行办理提前还款，并事先在还款账户中存入足额钱款，到贷款银行办理结清手续。

3、银行贷后管理中心出具解押材料，将原房主的房子解押出去，卖方前往房屋所在不动产登记中心解押，卖方拥有房子的所有权。

4、买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。