房子抵押做贷款可以吗?房子给别人做抵押贷款后还可以卖吗?

如果是在银行做过抵押的房子，在尾款未还清的情况下，也可以做房屋的二次抵押。

　　二次抵押所需资料与初抵的材料基本相同：

　　1、身份证

　　2、户口本

　　3、房本

　　4、结婚证

　　5、个人征信报告

　　6、初抵的贷款合同

　　上面这些材料均是力所能及的，伸手就能拿到的材料。

　　二次抵押贷款产品流程很简单：

　　1、准备资料，面签

　　2、两天之内家访

　　3、三天之内有结果

　　4、一天之内公证，进抵押（可预支90%贷款额）在抵押期间的房屋，如果办理买卖过户手续(转移登记)，由买卖双方及抵押权人(银行或金融机构)共同申请，申请人应提供下列手续办理：

《房屋所有权证》；

完税凭证(《契证》)；

《房屋他项权证》；

买卖双方身份证明；

卖方婚姻状况证明(房证未明确共有情况的提供)；

《房地产转让合同》；

抵押权人(银行或金融机构)身份证明、同意抵押房屋转让的书面文件；

主债权合同；

抵押合同；

其他必要材料。根据法律规定，抵押人处分抵押物的，应当征得抵押权人同意，也就是说，抵押房产可以交易，但根据法律规定，应当经过银行同意。但我们日常交易中可能很容易忽略这个问题，在二手房交易中，很多房产都是存在按揭抵押的，我们交易时无论中介还是买卖双方都没有考虑还要经银行同意，但是，我们需要知道，在交易存在抵押的房产时，需要经过一个必须的步骤就是解押，解押顾名思义，就是解除抵押。这里我们是采取了一个更为直接的方法，法律规定，出卖抵押房产要经过抵押权人银行的同意，那么我们把房子的贷款还清了之后，银行就会自动丧失抵押权人的身份，因此，在还清贷款后，银行都会出具一份贷款结清证明，我们拿着这个证明到房管部门办理解押手续，这时候交易房产便属于无负担瑕疵的完整产权了，我们就可以放心的进行交易了。在这里律师提醒大家，无论是出卖还是购买存在抵押的房产时，都要考虑解押款的问题，因为，高杠杆情况存在，按揭贷款往往比例很大，无论买卖双方谁来支付解押款，都是一笔不小的负担。很多人在生活中会遇到资金周转不开的小麻烦，这种情况小融妹也遇到过，以前大家都习惯去找亲戚来借钱，解一下燃眉之急，但是现在人情薄如纸，可能今天小融妹冲着一个亲戚借了笔钱，明天就有很多七大姑八大姨知道小融妹现在缺钱了，暗地里偷偷说离她远点儿，别让她去找你借钱！







因此很多人都会首选贷款，这样既解决了资金短缺问题又不丢颜面。当然贷款分为很多种，有信用贷款，房屋抵押贷款，公积金贷款等等。



今天小融妹跟大家来唠唠房屋抵押贷款，很多人想只要我有房子就可以抵押，没有房子就无法进行贷款，今天小融妹就跟大家谈一谈房屋抵押那些小误区！



误区一：做了抵押房子便不属于自己了

很多人都会觉得房屋抵押给银行或者贷款机构，一旦贷款还不上，其很可能立马被拍卖用来抵债，使抵押人瞬间面临无家可归的窘境。可现实真如想象般那样残酷吗?







其实不必如此担心，说走就走的旅行我们有过，可说卖就卖的抵押房还真不多。究其原因，自欠款还不上到房屋拍卖，怎么也得1年左右的时间才能完成。



具体说来，逾期还款达到半年左右，银行才会放弃催款，向法院提起房屋拍卖的诉讼请求，而从提起诉讼到法院受审，又是一个半年的等待。所以只要在房屋拍卖前，借款人将所欠月供及利息还清，基本上你便不会无家可归。



误区二：有房就能办抵押贷款

不可上市交易的房产，其变现能力偏弱，所以是不具备房屋抵押贷款资格，那么这是否就意味着，可以上市交易的房产一定能满足申请条件呢?







其实是不一定的。因为各家贷款机构的风控手段不尽相同，有的对房屋地段较为注重，青睐落座在市中心位置的房屋;有的对房屋类型颇为看重，商铺、办公楼等一概不收，只接受普通住宅。所以若你提供的抵押房不是“万人迷”，还真要货比三家，看谁能与它“看对眼”。



误区三：名下无房产不能申请抵押贷款

很多人由于本人名下没有房产，进而打消了房屋抵押贷款申请的念头。可事实上，按照房产抵押贷款政策的规定，只要征得房屋所有人的同意，借款人用他人名下的房产申请贷款也未尝不可。
在楼市不景气、量价齐跌的背景下，受影响最大的应该就是炒房客了，最近媒体接连曝出炒房客资金链断裂并出现断供的消息，我们今天就来看看热闹，并帮大家分析一下炒房的风险。



01

据媒体报道，镇江的一个炒房客在半年的时间里，通过同一家中介买下了60套房产。



今年下半年以来镇江楼市行情不好，对他的资金链产生了直接影响，在支付完35套房子的首付并且过户到自己名下后，就跑路了，现在总共拖欠这35名业主600多万元房款。



为了搞清楚他的运作方式，我查了一下资料，这个大哥是苏北人，年初觉得镇江的房子便宜就来炒房，但是并没太大的资金实力，所以他每买一套房子，都是只付首付，然后就把房子过户到自己名下，再拿着这个房子去找小贷公司做抵押贷款，用贷款的钱去还房贷，这个闭环一开始是能转起来的，说明在当时的环境是可行的。



那后来，为什么资金链会断呢？



在我看来，他输在了对趋势的判断错误。



各位注意，借小贷公司的钱是需要利息的，这个利息还不低，多数小贷公司都是高利贷。



所以他的炒房成本很高，要想覆盖掉这个成本并且盈利，只有一个前提就是房价要涨，并且能顺利卖出去。



但是镇江的房价从今年下半年开始，价格一直往下跌，成交量也很少，房子卖不出去，资金链断裂是必然的。



这个炒房客在接受采访时被问及为什么来镇江炒房，他说：年初的时候，他觉得镇江的房价便宜。







我查了一下安居客的数据，今年1月份，镇江二手房均价是9000元每平米，这个价格看上去如果跟周边的苏州等城市比，肯定不高，但是你有没有考虑过镇江的房价为什么这么便宜？



影响一个地方房价的，最根本的就是经济发展水平和人口。



今年前三季度，镇江GDP3022亿，同比去年增速为-3.85%，绝对值减少了121亿元。



增幅排名江苏倒数第一，也是江苏唯一一个GDP名义增速负增长的城市，再看看跟它临近的苏锡常GDP增长率至少在5%以上。



前8个月镇江规模以上工业企业的利润158亿元，而去年同期这一数据为382亿元，增速为-58.64。



2017年，镇江全市常住人口是319万，城区三区常住人口仅为120多万，这个人口规模应该是江苏最少的，而且受苏锡常经济高速发展的影响，很多人都流到了周边城市，所以这几年，镇江的人口增长非常缓慢。



经济负增长加上人口少，怎么可能支撑起高房价呢？



02

判断房价走势，除了看经济发展和人口，还有个重要的因素就是国家调控政策。







2016年镇江棚改的力度加大，而且货币化安置比例提高，这让2017年镇江的房价迎来大幅的上涨，从7300涨到了9000，这也是镇江房价涨的最猛的一年。



与此同时，全国的房价基本都在涨，老百姓有了怨言，国家就开始调控。



这是一个规律，你看国家历年的调控政策出台之前，房价都有一波疯涨，所以要想炒房不摔跤，必须找到调控的规律。



其实在我看来，以后靠炒房暴富的机会已经没有了，现在房住不炒的态度会一直贯彻下去的。



而且今年对楼市的调控基调也是要求房价稳定，不会有大涨大跌，即便是因城施策，有些城市放松调控，房价也不会有大的涨幅。



我一直不建议大家炒房，风险太大，流动性太差，需要的资本投入也很大，一旦遇上政策调整之类的，再加上做不好现金流管理，根本无法收场。



03

下面是一个中国经济网采访炒房客被深度套牢的例子，我觉得很有警示作用，分享给大家：



“你等会儿，我先去切两片生姜，一说到这事儿我就燥得很，抓头挠皮，得往脑门上贴两块姜。”徐坚强（化名）称，在焦躁失眠的这几个月里，生姜和风油精是他提神醒脑的最佳伙伴。



2018年7月，徐坚强正式成为了“失业大军”的一员，此前，他是一名培训机构的特级培训师，专门为江浙一带的中小外贸企业老板做“高端培训”，包括外贸整合营销、企业管理技能、市场开发拓展、跨境电商培训等等，平均每月收入超过二十万。



然而，今年的市场环境让徐坚强的“金领”生活走到了尾声，“以前我们最多的客户就是一些暴富的地方小外贸企业老板，稀里糊涂成功了，赚了点钱来镀镀金、探探资源，出手阔绰，买课都是全包，还经常请我去他们公司单独授课，但是今年小外贸企业太难做，到处都是倒闭的‘江南皮革厂”。



失业对徐坚强最直接的影响在于，其失去了用于偿还名下四套新增房产贷款的最可靠收入来源，“2017年年初的时候，和几个朋友一起跑了几趟外地，陆陆续续投资了四套房产，用了各种形式的贷款，连本带息总共贷了1100多万，平均每个月大概还十万的样子。”