个人查封房贷款怎么办?法院查封有贷款的房产银行怎么处理

查封中的房产其产权是被冻结了的，无法办理银行贷款的抵押登记，所以就无法办理贷款，解封后是可以办理贷款的。
银行贷款对房屋要求：
（一）房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件（查封冻结的房屋是不能交易的），可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；
（二）房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年；
（三）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；房子有贷款法院也可以查封,只是在查封后如果进入执行程序时,需要先将执行款项优先支付给银行,剩余部分再给申请人。因此房子有贷款不影响法院查封措施。近期，湖口县桃源馨苑小区一购房人正准备装修新房时，竟发现他人已住了；同时，该小区160名购房户购房多年却办不下产权证，近期还收到了法院的查封通知。

原来，小区开发商为筹措资金将已抵押给银行的房产出售，而在借贷纠纷爆发后，债权人向法院提出财产保全申请并获批准，购房人的房屋旋即遭查封，负债累累买来的房子随时可能被拍卖用于还债。

目前，政府工作组已经介入调查，拍卖暂时中止。专家提醒，购房之初即可自行申请预告登记，方能有效规避风险。







已购房产冒出多个主人



吴兰兰打算生二胎后，就盘算着买套新房子。

孩子和公婆睡一间房，自己和丈夫睡一间房，一家人挤在50平方米的房子里，实在无法再容纳多一个人。

桃源馨苑小区位于湖口县石钟山大道与桃源路交汇处南面，小区周边是政府大楼，步行到医院、幼儿园和小学仅10余分钟。

仔细考察一番周边环境后，吴兰兰看中了桃源馨苑小区。2015年1月7日，她与开发商湖口盛蠡置业有限公司（下称盛蠡公司）签订了购房合同，以37.4万元的价格全款购买了14栋1单元1702的房子。

“我和丈夫都没有稳定收入来源，不想承担每月的按揭，所以买房不仅花光了所有积蓄，还东拼西凑这才借齐了购房全款。”吴兰兰说，买房之后，她就一直再没管这事，仍然一直跟公婆住在一起。

然而，当她顺利怀上二胎，来到桃源馨苑小区准备装修新房时，眼前的一幕打破了她的期望。

“已经有人住进去了！”近期，当来到桃源馨苑小区14栋1单元1702房时，吴兰兰惊呆了。

经过了解吴兰兰得知，这套房子已经被一个名为李球的市民买走了。李球告诉她，早在2014年2月16日，他就与盛蠡公司签订了购房合同，以38.8万元的价格买下了这套房子。

“我们早已经买了这套房子，都已经住进来了，现在每月还在还按揭，怎么会还有别人买了这套房子？”6月7日，面对吴兰兰的再次造访，李球的儿媳疑惑道。

通过对比李球和吴兰兰与盛蠡公司签订的购房合同可以发现，两份合同中有关房屋的位置、层高等内容一致。但是单价和建筑面积却存在差异，一个载明建筑面积91.19平方米，单价为4100元/平方米；另一个载明建筑面积90.4平方米，单价为4300元/平方米。

值得注意的一点是，已超过合同规定的办理房屋产权登记期限的180个工作日，然而吴兰兰和李球均没能拿到涉事房屋的不动产证。

“现在钱也没有了，房也没有了，你说急不急？”吴兰兰已经怀孕6个月了，面对一天天大起来的肚子，看着已被他人实际占有的房屋，不禁慨叹。







开发商出售抵押房产



吴兰兰的遭遇并非偶然。

余宏志是九江市湖口县某公司的一名普通职工，2013年9月，他以团购房的形式在桃源馨苑小区购置了一套122平方米的住房。

“全款是35万多，我这个付款方式是签合同付10%，开始预售付15%，接着是分三期付，最后是封顶房子封顶付75%，剩下的尾款就拿钥匙交尾款。”余宏志说，因为当时购房是单位统一组织的，签完购房合同没多久开发商就说已经备案了，我

上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2413号民事判决认为，被查封的房屋属于事实上不能履行的标的。故根据《合同法》第一百一十条的规定【当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……】，法院不能判决过户被查封的房子。



上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第1711号民事判决认为，判决界定权利义务的内容必须具体、明确，具有可执行性。对不确定事项作出判决将影响判决的执行力。房屋现处于被查封状态，其最终的权利归属具有不确定性。因此，不能判决过户被查封的房屋。



另外，法院判决过户被查封的房屋，如果真的得以执行，将被查封的房屋（本案买房人申请查封的除外）强制过户给本案的买房人，则卖房人的其他债权人的利益很可能会受到巨大的损害。不利于公平地保护每一个权利人的权利。



司法实践中，法院一般也是不会判决过户被查封的房屋。如果买房人起诉卖房人履行过户手续，则买房人一般是要败诉的。



但是，我们也要反思，如果卖房人利用被查封的房子不能过户这个“漏洞”，恶意地通过一个虚假的债权债务关系请其“债权人”查封了案涉房屋。这岂不是严重侵害了买房人的利益？尤其是在现在房价如此高的背景下，对买房人利益的损害时非常大的。



在买房人提出诉请的前提下，法院可否判决卖房人偿还某某查封所涉金钱债务，解除查封呢？理论上，金钱债务不存在不能履行的情形，也是适用强制执行的。只要卖房人将其另案债务偿还了，查封自然也就可以解除了。没有了查封，买房人要求过户的障碍也就不存在了。但是，这里面涉及一个很重要的问题，即另案的债务是否真实存在，如果存在，金额是多少之类的问题只有在另案中判决。如果在此案（房屋买卖合同纠纷）中做了相关的判决，则势必对另案的判决带来影响或障碍，破坏司法的权威性、严肃性，也侵害了相关当事人的权利。所以，即便另案是金钱债务也不宜在此案中做出涉及另案的判决。当然，如果房子被查封是由于存在权属争议等非金钱债务，则更加不适于强制履行了，也不适于判决卖房人履行另案的债务以解除查封了。



因此，司法实践中驳回买房人要求过户的诉请是合理的。



另外，如果另案的查封是因为一个金钱债务且买房人愿意替卖房人偿还此债务，卖房人是否有权拒绝？一般认为卖房人无权拒绝。并且买房人可以以不当得利（《民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。）向卖房人追偿。但是，这会有一个问题，即侵害了卖房人的某些权利（如以诉讼时效已过抗辩的权利）。比较稳妥的方式是采取债权转让的方式，即另案金钱债权转让给买房人，这样卖房人对另案债权人的抗辩即可向买房人行使（《合同法》第八十二条：债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。）买房人对卖房人的债权（转让所得），和卖房人对买房人的房款债权可以抵消（但是如果前债权存在某些瑕疵，如已过诉讼时效，则不宜抵消）。