房产贷抵押可以吗?按揭中的房子可以抵押贷款吗？

理论上来说房产抵押贷款一般年限最高可贷款30年。

1、如果是抵押房产用于企业经营：

（1）额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成;

（2）利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上;

（3）年限：一般为五年以内。

2、如果是抵押房产用于个人消费：

（5）利率：抵押房产用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%;

（6）年限：一般为十年以内。

（7）如果是抵押房产用于购买商用房。

房产抵押贷款后贷款还不上，用于抵押贷款的房产可能会被拍卖。《城市房地产管理法》第46条规定：“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”

1、当借款人换不上贷款的时候，贷款机构可以将借款人的房产进行拍卖，而拍卖所得的价款，用于偿还贷款。需要注意的是，如果所得的价款不足以清偿贷款，那么不足的那部分，贷款机构将追讨。

2、房产抵押贷款后贷款还不上会有什么后果？借款人不还的话，这一情况，会被如实的记录到中国人民银行的征信系统里。借款人今后申请信用卡，办理贷款都会被拒之门外。此外，对配偶的信贷也有影响。按揭没还完的房子是可以用于抵押贷款的，这种行为是房产二押，需要申请，具体是否可以申请审批，需要统一个人情况（借款人的年龄、还款能力、工资水平）等相关性。

房产二押几乎与第一次抵押贷款申请相同，我们必须经过正式的审计程序和借款人的评估程序，但是，由于价格变动过大，两次抵押将增加银行的风险，因此抵押贷款利率将相对较低，所以具体银行不借贷或者可以借到最高金额多少，还要到银行的网络咨询。

此外，应该指出的是，一些银行已经规定，处理房产二押的条件是房地产的第一次抵押必须由银行进行，而其他银行处理的第一次抵押的第二次抵押不会通过，因此，申请时，您必须事先了解相关银行的要求。

1．房屋取得的时间标准

我国《婚姻法》在维护婚姻共同体基础上保护个人的财产权利，对婚姻存续期间的一方合法财产的所得，在双方没有约定，法律也不规定为特殊性一方个人财产的情况下，认定为夫妻共同财产。基于《婚姻法》是一部建立在夫妻特殊关系下的身份法，将“婚姻期间”“合法性”作为认定夫妻共同财产的标准。婚前按揭房为合法性财产，一般情况下是毋庸置疑的，但其权属认定却面临尴尬的局面。其中有两个至关重要的时间点，即婚前和婚后的节点和房屋取得的时间点。我国实行婚姻登记制度，结婚证上的登记时间是合法性婚姻的时间点。而房屋取得的时间点，目前理论界与实务界都存在分歧。按揭房购买是两个三方法律关系，既存在房屋买卖合同，也存在房屋抵押借款合同，期间又涉及首付款的支付、房屋的交付、房屋权属的登记、房产证书的取得等一系列环节，每个环节的时间也不一致。究竟以哪个时间点作为“房屋取得的时间”，是认定婚前按揭房产权属的关键。对于婚前按揭房的所有权取得时间，目前存在几种意见：

（1）以按揭房的权属登记作为取得时间。我国不动产物权实行登记生效主义，不经过登记这一公示行为，不发生房屋所有权的转移。

（2）以房产证的获得作为取得时间。经过房产权属登记，不代表可以顺利取得房产证，同时须经过公示、相关证件审核等一系列步骤，任何一个环节出现问题，都有可能造成房产证最终无法取得。

（3）以支付首付款时间为取得时间。当购买人签订房屋买卖合同并支付了首付款之后，其对该房屋就享有了债权。

（4）以房屋的交付为取得时间。房屋的交付是使购买人实际享有该物权各项权利的重要环节，经过交付，使购买人基于合同的债权转化为实际的物权。

不动产物权的登记效力，在于以政府公信力的方式证明该不动产的权利已合法转移并受法律保护，意在对抗恶意第三人。房产证书的取得是登记行为顺利的一种延续，是下发到公民手里的登记成功的证明书，论其效力次于房产登记簿。房屋的交付是房地产开发商履行房屋买卖合同的一个重要环节，实现交付后，开发商才算顺利履行完自己的义务。我国动产实行交付后的权利转移，不动产则是实行登记生效主义。婚姻期间的夫妻财产关系是建立在人身关系基础上的，属于夫妻内部的财产关系。房产登记证明、房产证书则是用来保护房产的市场流通，意在对抗恶意第三人的，而夫妻双方并不是第三者。我国承认物权变动的有因性和独立性，就应该从物权变动的原因深入分析，而不是从登记公示的结果认定，更不是从交付行为来断定。



二、夫妻购买按揭房离婚时的分割情况



（1）婚前一方已交清全部房款，但是在婚后才取得产权证书的。由于购买房产的全部款项都是夫妻一方在婚前以个人财产支付，以该个人财产的对价存在的房产所有权是否应归夫妻一方个人所有，存在很大争议。我们认为，应视为婚前财产的转化，认定为夫妻一方个人财产为宜。

（2）婚前一方签订房屋买卖合同，但是首付款以及贷款还款都是结婚后由夫妻共同财产支付的，房屋应当属于夫妻共有财产，分割房产时应当平均分割。

（3）婚前一方已支付购房的部分款项（包括首付款和部分贷款），婚后，仍以一方的个人财产支付完剩余贷款的，婚后取得房屋权属证书的，这种情况的和第（1）种情况类似。

（4）婚前一方已支付部分款项（包括首付款和部分贷款），婚后，又以夫妻共同财产支付完剩余贷款的，婚后取得房屋权属证书的。这种情况下虽然签订房屋买卖合同、支付首付款是在婚前，但房屋应属双方共同财产。但是分割房产时应当考虑双方对房屋贡献的大小，由于一方婚前支付了部分款项，因此该部分款项应当从房产的市场价值中刨去，然后再对房产予以平均分割。有人认为，关于房屋的婚前支付的是个人财产，婚后支付转化为房产的相应价值部分则属共同财产，这种说法是不正确的，夫妻对财产的共有是共同共有性质，共同共有是不分份额的共有，在房产上只有不分份额的共有状态，是难以房产划分哪部分是婚前支付的，哪部分又是婚后支付转化的。因此，对这种按揭房的认定，首先认定为个人财产，然后按照贡献大小予以不平均的价值分割，而对房产增殖部分，应当按照购买房屋而花费共有财产和个人财产的比例予以分割。

（5）婚前一方支付部分款项，婚后才签订正式的房屋买卖合同，婚后用共同财产偿还贷款，婚后才取得房屋所有权证书的。（这种情况在单位集资建房时是经常发生的）这种情况应当严格根据《婚姻法解释（三）》第十条的规定，不能认为是夫妻的一方财产，只能认为是共同财产，当然，认定为共同财产不会影响房产价值分割问题。价值分割的原则与上述相同。

一、房屋二次抵押贷款办理条件：

1、用于办理二次抵押的房屋必须是现房；

2、该房产抵押登记已办妥，且办理银行是房屋的抵押权人；

3、房屋已办理保险，且保险单正本由银行执管；

4、该房产具有可二次抵押额度房子贷款的余额小于现在房价的七成；

5、借款人具有完全民事行为能力收入稳定信用良好；

6、该房产应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。

二、二次房屋抵押银行贷款程序

1、首先要在银行的营业机构开立活期存款的帐户;

2、按要求填写借款申请表,然后按照银行的指示提交申请表和材料;

3、之后会有银行业务经办人员或指定的律师进行家访,对所提供的资料的真实性、合法性和完整性进行调查;

4、在银行审批通过后,会被通知审批结果,然后签订借款合同;

5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续等;

6、然后银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中。