怎么抵押房子贷?如何用已有的房子做抵押进行买房贷款

1、直接到银行办理。要满足以下几个条件：a.房屋需要符合银行要求：一般情况下，银行受理20年以内的，产权清晰的，可以上市交易的房产。b.信用情况符合：这个银行的客户经理会帮您查您的信用情况，如果信用太差，银行是不受理的。c.房主的还款能力：您具有抵押物还不行，还要有偿还贷款的能力。即要有稳定的收入。比如，您做一个10年期的贷款，月还款大概在12000左右。您要有足够的能力偿还月供并保证自己的生活。2、委托担保公司办理。流程和条件基本和银行是一样的，只是手续由担保公司跑。担保公司长期和银行合作，因此在利率，办理速度，放款上比个人去银行办要有优势。当然了，客户要承担一定的服务费啦。基本流程是这样：签订贷款合同--评估房屋--贷款审批--建委做抵押登记--放款时间：一般需要1个月左右

申请办理房产抵押贷款的条件：

1、申请人年满18周岁以上，

2、有稳定的工作与收入、个人信用良好；

3、申请的银行规定的其它条件。

4、一般要求房产的房龄不能太高（20年以上的一般就很少有银行接受了）

5、一般要求房产上不能有抵押（或者没有还完按揭贷款也不行），除非能在放款前先还上上笔贷款。

房屋抵押银行贷款程序：

1、需要在银行的营业机构开立活期存款帐户；

2、请按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；

3、由银行业务经办人员或指定的律师进行家访，调查所提供的资料的真实性、合法性和完整性；

4、银行审批通过后，通知审批结果，并签订借款合同；

5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；

6、中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；

7、请按借款合同的规定还本付息。

申请贷款的基本条件：

1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;

2、持有有效的身份证明文件;

3、具有稳定、合法的收入来源;

4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;

5、银行规定的其他条件。

需提供以下证件资料：

1、房屋所有权证;

2、评估报告;

3、房地产抵押银行贷款合同;

4、抵押人身份证(留与原件核对无误的身份证);

5、其它相关材料。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”恶意串通损害第三人利益的合同无效。所谓恶意串通即委托公证的受托人与买受人（买房人）有共同的侵害委托人（民间借贷债务人）的利益的意思联络，这是主观方面的要求；所谓损害第三人利益，分两个方面：（1）房价过低，一般低于市场价的70%即可认定为过低，即客观上损害了委托人的利益；（2）违背委托人的真实意思，即委托人办理公证委托的真实意思是担保民间借贷的债权的，不是出售房屋，出售了房屋即是损害了委托人的利益。



《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》二十四规定：“民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。”北京高院的这个会议纪要的第一部分的逻辑是：首先推定这个公证委托是一个附生效条件的委托，这个生效条件就是委托人未按约偿还借款，此时，即可推定委托人有了卖房还债的意思表示；其次，受托人代理委托人卖房还债，履行自己作为受托人的义务。但是，但书部分（划横线部分）又为保护委托人的权利做了一个180度大转弯的规定。



“贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。”分为两部分：



（1）“贷款人与买受人存在恶意串通行为”对应的是《合同法》第52条关于恶意串通损害第三人利益的合同无效的规定。恶意串通是主观的，要通过客观来表现出来，这个“客观”一般就表现为房价过低，即低于市场价的70%。



（2）“或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。”对应的是《民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件……(二)意思表示真实；……”即如果委托人的真实意思不是卖房，受托人卖房就是（实质上）没有代理权或者超越代理权，就违背了委托人的真实意思，如果买房人对此又是明知或者应知的，合同就是无效的。这其实也是“恶意串通”的表现。



如果受托人明知委托公证是为了担保民间借贷的债权，受托人就要为“委托人表示过借款到期不还就卖房”和“借款到期未还”承担举证责任，否则就可以认定受托人卖房是恶意的。如果法院再能够查明买房人也存在恶意，就可以认定受托人和买房人恶意串通，就可以认定合同无效。

曲靖市住房公积金管理中心罗平分中心为简化缴存职工贷款手续、降低贷款中间费用、减轻职工负担，曲靖市住房公积金管理中心罗平分中心深入走访，加强调研，认真权衡风险大小、受益群众多少等因素，开展以住房公积金按揭贷款试点工作。



6月19日，曲靖市住房公积金管理中心罗平分中心、中国工商银行股份有限公司罗平支行、云南旭恒房地产有限公司举行了住房公积金按揭贷款签约仪式，罗平金色雅苑B区成为罗平首家与住房公积金中心合作的楼盘。



从7月1日起，购买罗平旭恒房地产有限公司金色雅苑B区项目的住房公积金缴存职工可直接申请办理住房公积金按揭贷款。









住房公积金按揭贷款的优势


一、利率优势


住房公积金贷款期限五年以下（含五年）的年利率为2.75%，五年以上的年利率为3.25%；商业贷款期限五年以下（含五年）的年利率为4.75%，五年以上的年利率为4.9%。



举例说明：

50万，30年，等额本息还款方式，公积金月供本息2176.02元，商贷月供本息2653.51元，总利息差17.19万元。



80万，30年，等额本息还款方式，公积金月供本息3481.63元，商贷月供本息4245.81，总利息差27.51万元。



二、还款优势


借款人及配偶可签订住房公积金代扣功能，按月从本人及配偶住房公积金账户划款偿还住房公积金贷款本息。



借款人可全部或部分提前偿还贷款本息，没有提前还款违约金或手续费。



三、手续优势


借款人取得《商品房购销合同》后可直接办理住房公积金按揭贷款，所购房屋未办理不动产抵押登记前，由合作的房地产开发企业提供阶段性连带责任保证担保。借款人不需另找自然人担保或不动产权证进行抵押。







办理住房公积金按揭贷款需要提供以下手续



1、个人住房公积金按揭贷款推荐保证书；

2、申请人及配偶身份证；

3、申请人婚姻关系证明；

4、申请人在合作银行开设的一类储蓄卡；

5、申请人及配偶在合作银行出具的征信报告；

6、首付款交款证明；

7、登记备案的商品房购销合同。


（曲靖市住房公积金管理中心罗平分中心）