房子抵押如何贷款?房子抵押贷款怎么操作

1、直接到银行办理。要满足以下几个条件：a.房屋需要符合银行要求：一般情况下，银行受理20年以内的，产权清晰的，可以上市交易的房产。b.信用情况符合：这个银行的客户经理会帮您查您的信用情况，如果信用太差，银行是不受理的。c.房主的还款能力：您具有抵押物还不行，还要有偿还贷款的能力。即要有稳定的收入。比如，您做一个10年期的贷款，月还款大概在12000左右。您要有足够的能力偿还月供并保证自己的生活。2、委托担保公司办理。流程和条件基本和银行是一样的，只是手续由担保公司跑。担保公司长期和银行合作，因此在利率，办理速度，放款上比个人去银行办要有优势。当然了，客户要承担一定的服务费啦。基本流程是这样：签订贷款合同--评估房屋--贷款审批--建委做抵押登记--放款时间：一般需要1个月左右

申请办理房产抵押贷款的条件：

1、申请人年满18周岁以上，

2、有稳定的工作与收入、个人信用良好；

3、申请的银行规定的其它条件。

4、一般要求房产的房龄不能太高（20年以上的一般就很少有银行接受了）

5、一般要求房产上不能有抵押（或者没有还完按揭贷款也不行），除非能在放款前先还上上笔贷款。

一、借款人（抵押人）自然条件：
　　1、年龄在18-60岁之间具有完全民事行为能力、身体健康、信用良好的中国公民；
　　2、在中国境内具有有效身份证件,且有固定详细的家庭住址和联系电话；
　　3、能提供本人及配偶的身份证、户口簿、结婚证原件；未婚或离婚提供户口所在地街道办事处开具的未（再）婚证明或个人出具的具结保证书。
　　二、借款人收入情况
　　1、借款人收入合法、稳定，无不良信用记录和信贷记录，且有还贷能力；
　　2、单位提供收入证明；
　　3、企业主须提供有效的《营业执照》、《机构代码证》、《税务登记证》(经过年检)及近三个月的完税证明；
　　4、个体工商户或私营企业须有固定的营业场所，生产经营状况良好。
　　　　三、抵押物条件
　　1、抵押房屋具有合法有效的《房屋所有权证》或《国有土地使用证》，且产权为个人私有，若为共有产权，须经共有人书面同意；
　　2、抵押房屋须质量良好、合法使用，按时缴纳水、电、暖、煤气等费用；
　　3、抵押房屋在市区内国有土地范围内，且不在拆迁范围内，具体包括住宅、公建、店铺、写字楼、公寓等物业；
　　4、抵押物若为住宅，房屋建筑年代须为1990年以后；房产抵押贷款是许多人（做生意的、上班的、自由职业的）用于资金周转的最有效手段，额度高（单笔最高1000万）、利息低（月息低至0.38%），相对于信用贷款，抵押贷款对征信、收入、银行流水要求都比较低；

那么，广州房产抵押贷款如何办理？广州房产抵押贷款怎么操作？下面小编就为大家介绍一下：如果你想申请广州房产抵押贷款，建议“贷”比三家，选择正规公司办理，挑选出最适合自己的贷款产品。

广州房产抵押贷款流程和广州房产抵押贷款操作方法

1、首先是确定要做抵押贷款的额度，并评估自己的贷款条件，开始选择银行贷款产品，通过对比，选择适合自己的银行，和银行相应的贷款产品（备注：每个银行对客户要求不同，有些银行要求银行流水多；但是有些银行都不用提供银行流水；有些银行要去单位考察，但是有银行提供执照就可以；有些需要营业执照，有些银行可以不提供营业执照；有些银行对征信要求很严，有些银行征信不好可以写报告沟通等）。这个过程可以自己去花时间来评估了解，如果觉得自己没时间和不一定能了解的全面，可以找类似“个人房抵贷”的贷款服务机构来协助完成，以节省成本，提高成功贷款的几率。

2、通过第一步的事先了解和评估，选择出一部分适合的贷款产品，然后再递交自己的贷款申请资料，选择其中一家银行。然后银行根据贷款人递交的贷款资料，进行正式评估，以确定是否放贷，和批贷多少额度，多长期限，利率多少等。

3、对于银行不批贷的借款人，回头继续整理自己的贷款资料，通过咨询或者是自行查漏补缺，也可以咨询贷款服务机构，协助，以增加更多的证明材料，进行再次递交审批。第一次通过审批的，如果银行批复的贷款额度、期限、和执行利率符合自己的预期，那么就进行下一步的借款合同的签订准备。如果达不到自己的满意的，可以继续尝试申请其他行贷款产品，流程类似。

4、同意银行的相关批复后，接下来就是要签订借款合同、抵押合同及现房抵押贷款服务合同，然后银行进行审批确认。确认后办理房屋所有权证、国有土地使用证办理抵押登记手续。办理完抵押登记手续。产权、国土、抵押合同交银行存档。

5、银行按合同协议发放贷款，借款人按合同协议的还款方式履行还本还息。至此，银行房屋抵押贷款的流程就走完了。

一、市场概况

2015年世茂购房尾款abs首发成功以来，碧桂园、融信、融创、合生创展、宝龙地产、龙光地产、绿城集团、嘉禾集团、雅居乐、万科、首开股份等房企也陆续发行购房尾款abs。截至2017年，全市场公发行22单购房尾款ABS项目，发行规模合计334.27亿元。具体情况如下表。


数据来源：wind资讯

二、购房尾款ABS

问题1：什么是购房尾款？

购房尾款即房地产项目公司因销售商品房对购房人享有的应收账款债权；从购房尾款ABS的入池标准而言，入池的购房尾款限定于自购房人与银行或住房公积金中心签订贷款合同（同时与房地产项目公司签订购房合同）后，至银行或住房公积金中心划款至房地产项目公司这一特定期间内的应收账款。

基于预售商品房而产生的购房尾款是未来产生的现金流，不属于房地产企业的表内资产；当房地产企业收到银行按揭款，将其记入预收账款科目，待验收交房时，从预收账款结转至主营业务收入。

问题2：购房尾款包括哪几种？

购房尾款主要包含三大类别：（1）银行按揭贷款类：购房人办理银行按揭贷款形成的购房尾款。（2）公积金贷款类：购房人办理住房公积金贷款形成的购房尾款。（3）组合贷款类：购房人办理组合贷款（同时包括银行按揭贷款、住房公积金贷款）形成的购房尾款。

问题3：购房尾款具体有什么特点？

（1）单个合同的应收款金额占比很小（通常不超过3%），入池基础资产笔数较多，分散度较好。

（2）房产局备案的流程时间受国家政策或当地政策影响，备案审批时间具有不确定性；银行放款时间受银行贷款审批政策以及贷款额度的影响，具有不确定性。

（3）开发商在项目建设中融资时，银行一般会要求开立监管账户归集项目销售回款，优先用于偿还融资款，监管账户的资金流出将会受到监管和限制；购房尾款债权的实现以开发商正常履行交房义务为前提，如开发商最终无法交付房屋，或因购房面积、质量等存在争议，购房人有权拒绝支付尾款或要求减免部分购房尾款，将导致购房尾款不能预期回收。

问题4：什么是购房尾款ABS？

以房地产开发企业作为原始权益人，以其在专项计划设立日转让给管理人的、原始权益人根据购房合同至基准日（含该日）起对购房人享有的要求其支付购房款所对应的债权和其他权利及其附属担保权益作为基础资产，发行资产支持证券。

问题5：监管对购房尾款ABS的态度如何？