商业房贷提前还款划算吗?提前还房贷，什么时候最划算？还多少钱？

房贷提前还款划算吗

并非每个人都适合提前还贷的，提前还贷是否换算较好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断，主要考虑贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境等问题。

首先，要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款，年利率较低，仅为4.5%左右，在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说，目前来看5年以上贷款利率一般为6.55%，首套可享受8.5折~9折的优惠，二套房需上浮10%。在这种情况下，若前期签订合同时能享受到较低折扣利率的，也不必提前还款。

其次，是否提前还款需考虑个人的投资能力。资深按揭中介郑大源指出，如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户较好将流动资金用于投资。

此外，从经济大环境来看，如果正处于降息通道，短期内加息的可能性不大。客户“借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。

一、提前偿还按揭贷款是否划算，需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断，不能一概而论。

二、以下三种情况不宜提前还贷

1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。

2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

三、房贷提前还款注意事项

1、银行允许提前还贷时间不同

大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。当今房产对于人们来说虽是硬性需求。



但是房价的不稳定性还是让大部分人感到担心，房价万一下降有可能就是几十年工作的积蓄蒸发了，所以很多人在在买房这件事情上都会十分谨慎。







尤其是房贷问题更是让购房者头大，经常会听到有购房者嚷嚷着：“提前还房贷，怎么还最划算”、“第几年还房贷最合适；”“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”等话题。



那么到底房贷是否应该提前还，提前还还款真的有什么好处？







房贷到底有没有提前还款最佳时间



我们先假设以商业贷款购房，贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在商业贷款的基准年利率是4.9％。



因此就是将本金100万平均分到360个月（30年*12月），这样算下来每个月固定还本金2777.78元（100万÷360=2777.78元），这是一个固定的数字，每个月固定还的本金是不变的，我们再看看每个月要还的利息。



月利率就是年利率除以12，以商业贷款年利率4.9％为例：月利率就是4.9％/12=0.408333％。



假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.408333％=4083.33元。



第一个月还款金额：本金+利息（2777.78+4083.33=6861.11元）







那第二个月的利息呢？



其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候就不再欠银行100万了，而是100万-2777.78=997222.22元。



所以第二个月的利息是：997222.22*0.408333％=4071.99元。



第二个月还款金额：本金+利息（2777.78+4071.99=6849.77元）



由此可得，最后一个月，我们还清房贷的最后一笔钱是：（2777.78+11.34=2789.12元）



算明白了每个月本金和利息的构成，大家是不是发现，银行的每一笔账都是清清楚楚计算的，你所支付的每一笔本金和利息，都是实际消费的金额。

现在大家的生活条件都变得越来越好了，手里的钱也变得比较富裕了，于是大家就会想着把这些钱拿去投资，通常大家就会选择投资房子，觉得在房地产这个行业是有盈利的可能的。还有就是有的年轻人，为了解决自己的住房刚需，于是也会选择购买房子，这时大家就会开始思考自己付全款，还是只付首付，剩下的钱用贷款的形式来慢慢还。对于只有首付这笔钱的人和经济条件不是很富裕的人来说，通常想要买房子就只有选择贷款。






我们都知道可以选择先付首付，剩下的贷款买房，然后我们就可以每个月拿出一部分工资还房贷，那么要是我们突然有钱了，我们就会想着一次性把所有的房子贷款钱全部还清，这时可能大家就会想到我们什么时候提前还款是最佳时期呢？下面跟着我一起来学习一下相关知识吧！

首先我们在买房过后，就会每个月按时还自己所应该支付的房贷钱，直到我们还完规定年限为止，否则我们就要一直做这件事情。如果哪天突然中奖了或者突然有钱了，有足够的能力来偿还这笔钱了，我们一定就会想着早点把这笔钱全部还完，因为每个月一点点的还钱很麻烦，而且还会有压力。其实我们完全可以换个角度想想，比如现在市场的波动幅度比较大，钱在不断降值，而我们每个月所要缴纳的房贷金额却不会随着市场经济的波动而波动，因此即使我们有钱了，我们还是尽可能的选择不要提前还房贷，因为从整体上来算是最不划算的。







其次就是由于刚开始选择了贷款，当然这里面是一定含有相应的利息的，同时由于这里面有两种形式的贷款。通常大多数人都是选择的同等金额的本金利息的，要是提前把钱还了，我们会多付一部分钱，从经济上来算这是非常不划算的。毕竟钱来得这么不容易，我们当然应该做到能省则省，合理利用自己的资金做正确的事。