集体土地抵押贷款可以吗?集体土地所有权可以做抵押贷款吗

根据《中华人民共和国担保法》规定，下列集体土地可以抵押：(一)经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；(二)以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，该企业的厂房等建筑物占用范围内的集体土地使用权同时抵押。下列集体土地不得抵押：(一)集体土地所有权；(二)乡镇企业的土地使用权不得单独抵押；(三)耕地、宅基地、自留地、自留山；(四)所有权、使用权不明或者有争议的集体土地；(五)被依法查封的集体土地。国家土地管理局1995年发布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第一条
抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。结论：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权不能抵押，
　　例外情况是：
　　1、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
　　2、乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可一并抵押。
过去农村落后，农村土地也不值钱，但现在不同了，国家要大力建设新农村，农村的土地也要全面利用起来，发挥它的有效作用。那么，必然相继出台一系列针对土地的政策改革！



根据国家发展改革委日前发布的《2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》指出，要推进集体经营性资产股份合作制改革，探索农村集体经济新的实现形式和运行机制；对于小农户利用农村闲置建设用地来发展农村新产业，例如休闲设施农业等，给予直接的奖励。





摄影：青简



/一、农村集体资产股份权能改革



这是农村的一项重大改革。一直以来，农村集体资产产权归属不清晰、权责不明确、保护不严格等问题十分严重，甚至引发纠纷和矛盾。这项改革就是在集体成员身份确认，积极组织开展农村集体资产清产核资的基础上，将集体经营性资产折股量化到人、确权到户。



那这项改革将带来哪些好处呢？



有地农民：当了股东，家里除了土地流转、打工收入、养老保险和农业补贴之外，又多了一项分红收入。



经营主体（合作社、农业公司等）：流转土地更加权属明确清晰，避免了矛盾纠纷引发的流转损失。同时，可以使农民土地入股的方式加入到合作社，以节省了流转土地的高额费用。



/二、农村土地征收取消“上限”



这对于有地的朋友来说，可是一项重大利好。农村土地征收赔偿计算的公式是：赔偿金=土地补偿费+安置补助费+青苗补偿费+地上附着物补偿费。



以前标准中对赔偿金额是有“上限”规定的，即土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。但现在土地管理法取消“上限”的规定，即土地赔偿标准按照当地平均收入来计算，中央明确提出要合理提高征地农民利益，如此一来，可以想象，征地赔偿金的数额将不可估量啊！



/三、土地“三权分置”等相关政策改革



三权分置即土地的所有权、承包权、经营权，所有权归集体，承包权归农户，经营权归实际经营者。其中，集体所有权是根本，农户承包权是基础，土地经营权则是关键。那么，为什么要实行这个改革？这个改革又使谁能获益呢？



有地农民：对于有承包权的农民来说，一些地区开展土地承包权有偿退出，这更是直接增加资金的一大有力举措。



经营主体：对于合作社、农业公司等经营主体来说，获得土地经营权后，可利用土地经营权抵押贷款、土地经营权入股等多种方式来为自己的产业增加资金和节约成本。



2018年1月16日，原国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合下发了《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，表明利用集体土地建设租赁住房已经在试点城市进入实施阶段。

为贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，通过释放土地政策红利，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，2017年8月原国土资源部、住房城乡建设部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号，以下简称《方案》），确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市作为第一批试点，可以突破原来法律政策规定，利用集体建设用地开展租赁住房建设。

在房价高企和房地产调控机制不断强化的背景下，该政策出台对房地产市场的影响及政策如何落地等问题，引发了社会各界广泛关注。实际上，2011年国土资源部就通过函复的形式批准北京、上海两作为试点，开展利用集体建设用地建设租赁性住房，北京和上海也进行了多个项目的实践，取得了一定的试点经验。北京市相关主管部门先后出台了《关于印发利用北京市集体土地建设租赁住房试点实施意见的通知》（京国土耕〔2014〕467号，以下简称“北京市467号文”）《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房有关工作的意见》（市规国土发〔2017〕376号，以下简称“北京市376号文”）等政策文件。笔者结合北京市的实践经验，就如何利用集体土地开展租赁住房建设进行简要分析。

一、关于集体土地供应的条件

《方案》要求，项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主，强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。

一是集体土地权属要求。用于租赁住房建设的集体土地必须权属清晰，没有争议。

二是集体土地规划要求。建设租赁住房占用的集体土地要符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，不符合规划用途的土地，不能用于集体租赁住房建设。

三是集体土地利用现状要求。用于租赁住房建设的集体土地应当是存量建设用地，不得占用耕地。笔者认为，针对农村原有存量建设用地地块面积小，较为分散的特点，在符合规划的前提下，可以适当通过增减挂钩、土地置换等途径调整集中。





四是土地分布区域要求。集体租赁住房建设主要目的是要解决供需平衡，满足新市民住房需求。北京的前期试点阶段，集体租赁住房项目主要分布在海淀和朝阳城乡交界地区，比如媒体广泛报道的海淀区唐家岭村。2017年以来北京已确定集体土地租赁住房项目39个，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区。北京在确定的集体土地租赁住房项目地点方面，主要考虑要结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、毗邻交通枢纽和毗邻新城。





二、关于项目主体和权益分配

无论《方案》还是北京市相关政策文件，都强调必须尊重农民意愿，维护农民权益，在农村集体和农民自愿基础上通过建设租赁住房、出租房屋的方式获得长期稳定收益，分享城乡统筹发展的成果。

1、关于项目主体

《方案》对项目主体没有特殊要求，规定村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。强调通过合同管理的模式，约定建设主体合作各方的权利义务，平衡利益分配。2014年北京市476号文，对集体租赁住房项目主体有严格限定，要求必须是农村集体经济组织自主进行开发建设，农村集体经济组织是唯一项目建设主体。2017年北京市367号文，则修改了原来的严格限制，规定集体租赁住房项目主体可以有多种形式：

一是借鉴北京市大兴区作为农村集体经营性建设用地流转试点的实施经验，要求集体租赁住房建设以镇级统筹为原则，以镇级集体经济组织作为项目建设主体。

二是有条件的村集体经济组织，也可以作为项目建设主体。

三是农村集体经济组织可以土地使用权入股，和国有企业合作开发建设集体租赁住房。项目主体可以是集体经济组织，也可以是双方合作新设立的企业。

四是限定在农村集体经营性建设用地流转试点区域内，可以将集体土地进入土地公开市场交易，土地竞得者作为项目主体。