组合贷款和商业贷款是什么?组合贷款买的房子每月怎么还款啊？

借款人在银行开设一个用于还贷的存款账户，每月20日前存足当月的应还款数额，由银行分别扣还住房公积金贷款和商业性贷款的本息；

贷款出现逾期（未按约定时间还款）时，由双方共同催收；

借款人申请提前还贷款的，应按申请当月公积金贷款和商业性个人住房贷款的余额比例分别提前还款，不得单独提前归还公积金贷款和商业性个人住房贷款；

借款人不履行还款义务时，由银行依法处置抵押物，双方按贷款比例受偿和承担费用。1、贷款利率不同
　　公积金贷款5年以上贷款利率为3.25%，产生的总利息低。
　　商业贷款，无折扣的情况下贷款利率为4.9%，贷款的总利息比较高。
　　组合贷款的贷款利率介于3.25%和4.9%之间，贷款的总利息相对适中。
2、贷款的额度不同
　　公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，此外，政策还规定了公积金的最高可贷款额度；组合贷款和商业贷款的贷款额度比公积金的贷款额度高。公积金贷款利率相对商业贷款要低些；
央行公布的公积金贷款利率:
五年以下(含)2.75%
五年以上3.25%
目前人行公布贷款基准年利率：0-6个月（含6个月），年利率：4.35%；6个月-1年（含1年），年利率：4.35%；1-3年（含3年），年利率：4.75%；3-5年（含5年），年利率：4.75%；5-30年（含30年），年利率：4.90%；贷款利率需要结合您申请的业务品种、信用状况、担保方式等因素进行综合的定价，需经办网点审批后才能确定。记者看到,调整后,职工及配偶购买首套自住住房办理了住房公积金组合贷款,正常还款6个月以后,可自愿选择提取住房公积金偿还组合贷款中的公积金贷款或商业贷款,其中,提取公积金还商贷金额不超过商业贷款剩余金额,且累计提取金额不超过商业贷款本金;组合贷款的还款期间,公积金贷款发生最长逾期达3期及以上的,只能办理委托扣划偿还公积金贷款,待公积金贷款结清后方可归还商业贷款。



这位负责人特别举例说,如果组合贷款中的商贷部分需还款20万元,而购房者的公积金账户中还有30万元余额,那么提取金额不能超过商业贷款本金,即最多只能提取20万元。



市民关心的,还有这些改变:

退休职工提取公积金
不用再提交证明材料

问:我2017年12月退休,今年准备提取公积金,怎么办?

答:缴存职工达到法定退休年龄(男性满60周岁,女性满55周岁),符合住房公积金退休提取条件,且无尚未结清的住房公积金个人贷款,到缴存银行或公积金中心办理住房公积金销户提取时,可不再提供《退休证》等证明材料,凭本人身份证、单位开具的《武汉住房公积金提取凭证》办理提取手续,并注销住房公积金账户;缴存职工通过个人网上业务系统办理住房公积金退休提取的,无须提供单位证明材料。



再次办理住房消费类提取
简化办理手续

问:之前提取过一次公积金,再次办理提取时,还是需要一样的材料吗?

答:职工及配偶购买首套自住住房,在柜面办理过以下住房消费类提取住房公积金业务的,再次办理时,如职工家庭婚姻、住房等信息未发生变化,凭提取人及配偶的身份证、结婚证和《武汉住房公积金提取凭证》办理住房公积金提取手续;如职工家庭婚姻、住房等信息发生变化的,仍按相关文件规定提供全部资料方可办理。

(一)凭不动产证(《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》)提取住房公积金;

(二)提取住房公积金归还商业贷款;

(三)提取住房公积金归还组合贷款中的商业贷款。



外地购房提取公积金
不再由承办银行受理

问:我老公在武汉市缴纳了公积金,我们在宜昌市购买了一套房子,怎么提取公积金?

答:非本市户籍职工(铁路沿线缴存职工除外)将外地缴存的住房公积金转入武汉住房公积金管理中心,转入时间未满一年的,不得以“单位终止劳动关系”为由申请提取住房公积金。
贷款买房已成为大多数上海民众购房的一种普遍方式。就目前而言，贷款买房有三种方式：公积金贷款、纯商业贷款及组合贷款。但是，不管采用哪种方式贷款，均需按购房者自身经济状况情况来定夺。

就上海搜房网数据监控中心统计，去年上海楼市成交均价27165元/平，这对普通上海民众来说购房无疑是一笔大开支。因而，贷款买房逐渐普遍化，根据上海市住房公积金管理中心2014.11.24文件显示公积金买房准则已调整如下：

一、对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭，购买首套自住住房，执行首套房贷款政策。

二、对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。

三、从2014年11月22日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款为4.25%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率为3.75%。

四、每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元（每人最高贷款限额为30万元），有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元（每人最高贷款限额为40万元）。

此外，去年年底央行下调商业贷款利率，5年以上期限商业贷款利率下调至6.15%；将1-5年（含5年）期商业贷款利率下调至6%。

房贷利率无折扣组合还款最优惠
综上，以300万的总房价（家庭符合本市购房标准且公积金可贷款最高额度80万）为例，在各大银行房贷利率均无优惠的情况下，分别按三种还款渠道计算，组合还款最省。

渠道一

纯公积金贷款

最高贷款80万，剩下的需要全部付完220万，五年以上公积金贷款利率为4.25%，每月贷款利率为，按照30年等额本息还款计算：

A=800000×{6.15%/12(1+6.15%/12)^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}

月还款金额：3935.52元

渠道二

纯商业贷款

首付3成90万，剩余210万纯商业贷款，五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：

A=2100000×{6.15%/12(1+6.15%/12)^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}

月还款金额：12793.79元

总利息金额：2505764.4元

渠道三

公积金与商贷组合贷款

首付3成90万元，（有补充住房公积金的家庭）公积金80万元，五年以上公积金贷款利率为4.25%，按照30年等额本息还款计算：

A=800000×{6.15%/12(1+6.15%/12)^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}

月还款金额：3935.52元

剩下的130万从银行贷款，五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：

A=1300000×{6.15%/12(1+6.15%/12)^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}

月还款金额：7919.97元

以上可知，月还款总金额为11855.49元

总利息金额：2167976.4元

显然，若各大银行房贷利率均无优惠，则组合还款方式要较纯商业贷款方式更省，每月还款额减少938.3元。总利息金额减少337788元。

房贷利率88折组合还款依然最优
据上海搜房网1月5日调查沪上27家大型银行发现，汇丰银行纯商贷100万以上可享受88这优惠;招商银行可执行公积金与商贷组合还款，且贷款金额在100-300万可执行95折。那么，依然以300万的总房价为例，以两种还款渠道计算，组合还款渠道依然最优惠。

渠道一

纯商贷

首付3成90万，剩余210万纯商业贷款，按汇丰银行88这优惠计算，且五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：

A=2100000*(6.15%/12*0.88*(1+6.15%/12*0.88)^360/((1+6.15%/12*0.88)^360-1))

月还款金额：11807.88元

渠道二

组合还款

首付3成90万元，（有补充住房公积金的家庭）公积金80万元，五年以上公积金贷款利率为4.25%，按照30年等额本息还款计算：

A=800000×{6.15%/12(1+6.15%/12)^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}

月还款金额：3935.52元

剩下的130万从银行贷款，按招商银行95折优惠计算，五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：

A=1300000*(6.15%/12*0.95*(1+6.15%/12*0.95)^360/((1+6.15%/12*0.95)^360-1))

月还款金额：7663.01元

因此，每月还款总金额为11598.53元

综上可知，组合还款渠道较纯商业贷款每月还款金额减少209.35元。